GCM 2-2012

 GCM 2 / 2012 GERMAN COUNCIL . center Hat man zum Jahresbeginn die Trendberichte zum Einzelhandelsinvestmentmarkt verfolgt, war in Deutschland fast etwas von Goldgräber- stimmung zu spüren. Der Verbraucher in unge- bremster Kauflaune, internationale Investoren, die ihr Geld am liebsten für deutsche Einzelhan- delsimmobilien ausgeben möchten und eine ro- buste Wirtschaft, die mit guten Beschäftigungs- zahlen glänzt. Aber – einen sicheren Hafen an- zusteuern, bedeutet noch lange nicht, einen An- legeplatz sicher zu haben. Die deutsche Wirtschaft, so das einhellige Urteil, galt und gilt inmitten der europäi- schen Staatsschuldenkrise als sicherer Ha- fen, den viele internationale Immobilien-In- vestoren ansteuern. Es scheint nur noch eine Richtung zu geben: auf ins gelobte Deutsch- land. Die meisten Investoren glauben, dass Deutschland gestärkt aus der Krise hervor- geht. Grund dafür sind die stabile Lage auf dem Arbeitsmarkt, moderate Zinsen und die daher ungebrochene Kauflaune deutscher Verbraucher. Sparen als Reflex auf wirt- schaftliche Krisen war wohl gestern, heute geht man in Deutschland lieber shoppen. Gleichzeitig verzeichnen Handelsexperten unisono endlich das Ende der »Geiz-ist-geil- Mentalität« der Konsumenten. Außerdem verfügen die deutschen Einzelhan- delsstandorte über konkurrenzfähige Han- delsstrukturen, gute Umsatzaussichten und at- traktive Mietpreise. Paradiesische Zeiten also für die Handelsimmobilienbranche, die wie kaum ein anderer Immobiliensektor unmittel- bar von der Stimmung der Konsumenten ab- hängt? Wer Arbeit hat, kauft ein So rosig ist das Bild – wen wundert’s – nun auch nicht. Der Einzelhandel hat sich seit Jah- ren mit eher bescheidenen Wachstumsraten abgefunden, und trotz neuer Lust am Geldaus- geben und gestiegenen Ansprüchen wird die Umsatzentwicklung an der Ladentheke so bald sicher nicht zu rekordverdächtigen Höhen füh- ren. Die Ausgaben für den reinen Konsum sin- ken nämlich, und damit nimmt der Wettbe- werb um den Kunden, der sein Geld am Point of Sale lässt, an Fahrt auf. Andererseits ist nicht mit großen Einbußen zu rechnen, und ein mo- derates Umsatzwachstum im Einzelhandel ist in diesen Zeiten durchaus als Erfolg zu werten. Auf dem Markt fr Core-Objekte wird es enger Auch auf dem Investmentmarkt für Einzel- handelsimmobilien sind Differenzierungen notwendig. Hoch im Kurs stehen deutsche Einzelhandelsimmobilien – darunter beson- ders die Assetklasse Shopping Center. Ein wichtiger Grund für die besondere Wert- schätzung, die Investoren Einkaufszentren entgegenbringen, ist die hohe Risikodiversif- zierung, die sich aus der großen Anzahl der Mieter ergibt, die ein Einkaufszentrum unter seinem Dach versammelt. Ganz oben auf der Wunschliste stehen vor al- lem Objekte in 1-A-Lagen, die eine hervorra- gende Positionierung im Markt haben und langfristig gesicherte Mieteinnahmen aufwei- sen. Naturgemäß sind diese Objekte zahlen- mäßig begrenzt, und der ein oder andere In- vestor ist zwar bereit, Abstriche zu machen, aber von einer wirklich hohen Risikobereit- schaft, wie es sie vor Jahren noch gab, ist nur noch wenig zu spüren. Es ist also weiter damit zu rechnen, dass sich zwei Marktsegmente mit unterschiedlichen Zukunftsaussichten ausbilden. Starke Shop- ping-Center-Konzepte werden sich weiter am Markt durchsetzen und entsprechende Wert- steigerungen erzielen. Schwache Konzepte dagegen werden es zunehmend schwer ha- ben. Analog dazu werden 1-A-Lagen bei ver- gleichsweise knappem Angebot stark nachge- fragt, während Nebenlagen zwar vermehrt an- geboten, aber weniger nachgefragt werden. Neben Lage, Lage, Lage gilt Perfor- mance, Performance, Performance Das heißt, auch weniger attraktive Center wer- den hinsichtlich ihrer gegenwärtigen und künftigen Leistungsentwicklung genau unter die Lupe genommen werden, und die so ge- nannten Low Performer unter ihnen kommen auch weiterhin kaum ins Visier anspruchsvol- ler Investoren. Auch Standorte am Rande der Ballungsgebiete haben es schwer, Mietsteige- rungen zu realisieren und werden daher wei- ter unter Druck geraten. Aus dem bisher Gesagten ergibt sich zwin- gend, dass Einkaufszentren mit ihren langen Lebenszyklen kontinuierlich wertsteigernd ge- managt werden und eine hervorragende Zu- kunftsperspektive aufweisen müssen, um in den Fokus finanzstarker Anleger zu kommen, die auf stabile und langfristige Erträge ausge- richtet sind. Neben der Lage und dem aktuel- len Vermietungsstand ist damit auch die künf- tige gesicherte Performance eines Centers ein entscheidendes Kriterium bei der Investitions- entscheidung. Auch Nachhaltigkeit und Um- weltschutz spielen hier eine Rolle. Aufgrund des knappen Angebotes an Core-Im- mobilien ist es aber keineswegs unwahrschein- lich, dass Anleger auch vermehrt Objekte anvi- sieren, deren Leistungsfähigkeit verbesserungs- würdig ist und die ungehobenes Wertsteige- rungspotential aufweisen. Auch die weiterhin zurückhaltende Finanzierungslust der Banken könnte dafür sorgen, dass das Angebot an solch überholungsbedürftigen Centern ansteigt. Marktkenntnis und aktives Asset Management als Werttreiber Es gilt eines aber ganz unabhängig davon, ob es sich um risikoarme und risikobereitere In- Schatzsuche ... oder normales Investment auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien?

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