GCM 2-2012

 GCM 2 / 2012 GERMAN COUNCIL . handel und gastronomie Der Exit bei Shopping Centern 6 Schritte, die Eigentümer und Projektentwickler berücksichtigen sollten Die erfolgreiche Veräußerung von innerstäd- tischen Shopping Centern erfordert weit mehr, als einen Käufer zu finden und einen Kaufver- trag zu schließen. Der Verkauf dieser besonde- ren und aufmerksamkeitserregenden Immobili- enart ist ein sensitiver Prozess, der eine gute und strukturierte Planung erfordert. Er sollte zu einem möglichst frühen Zeitpunkt berücksichti- gt werden, um das Objekt erfolgreich im Markt zu platzieren. Solide Verkaufsergebnisse lassen sich hier nicht durch kurzfristige Aktivitäten un- mittelbar vor dem Verkauf erwirken. Der Bei- trag des Investmentberaters André Müller zeigt, welche Aspekte Eigentümer und Projektentwick- ler beim Verkauf ihrer Hochfrequenzimmobilie beachten sollten. Monitoring whrend der Konzept- und Vermietungsphase Der Verkaufsprozess eines Shopping Centers beginnt im Idealfall bereits in der Projektent- wicklungsphase. Das Center muss auf die Be- dürfnisse der Kunden, der Mieter, der Stadt und letztendlich auch auf den zukünftigen Ei- gentümer angepasst werden. Hierzu ist das entsprechende Know-how in der Planung und Vermietung von Shopping Centern uner- lässlich. Ist es die Intention und das Ge- schäftsmodell des Projektentwicklers, das Centerprojekt anschließend zu veräußern, sollten frühzeitig und kontinuierlich die Ent- scheidungs- und Entstehungsprozesse auf eine entsprechende Endinvestorenfähigkeit überprüft werden. Entscheidungsparameter, die für den Projektentwickler zunächst von untergeordneter Bedeutung erscheinen, sind für den Endinvestor vielleicht von großer Wichtigkeit. Somit sollten die Konzeption so- wie der Entwicklungs- und Vermietungspro- zess überwacht werden. Gegebenenfalls muss regulierend eingewirkt werden. The- men wie Nachvermietung, Flexibilität der Grundrisse, einfache und kostengünstige Be- wirtschaftung, Energieeffizienz sowie endin- vestorenfähige Mietverträge in Bezug auf Nebenkosten, Indexierungen, Laufzeiten, Si- cherheiten etc. haben für einen Endinvestor einen hohen Stellenwert. Ein derartiges, kontinuierliches und frühzei- tig implementiertes Monitoring kann über den Erfolg oder Misserfolg eines Verkaufs- prozesses entscheiden, da hier Abzüge der Investoren vermieden oder Wertsteigerun- gen herbeigeführt werden können. Speziell der Einfluss auf Miethöhen oder auf Neben- kosten kann bei marginalen Abweichungen über den Multiplikator beim Verkauf schnell im siebenstelligen Bereich liegen. Ob das Center anschließend die gewünschte Qualität und den beabsichtigten Erfolg am Standort hat, hängt maßgeblich von dem Know-how der beteiligten Partner ab. Neben den rein finanziellen Aspekten werden bei- spielsweise die architektonische Form, die Akzeptanz der Bevölkerung, ein ausgewoge- nes und abwechslungsreiches Angebot im Center sowie der professionelle Betrieb im- mer wichtiger, die den Erfolg der Immobilie nachhaltig prägen. Der strategisch geordne- te Mietermix aus Filialisten, kleineren regio- nalen Einzelhändlern, Dienstleistern und Gastronomen bestimmt die Verkaufsfähig- keit der Immobilie nachhaltig. Denn ein aus- gewogener Mietermix und ein proaktives Mietermanagement sichern das langfristige Interesse der Kunden. Den Zeitpunkt des Markteintritts ermitteln und festlegen Verkauft wird nur, was am Markt benötigt wird und was die notwendige Marktreife hat. Marktreife bedeutet in diesem Zusammen- hang, dass die Grundvoraussetzungen für eine erfolgversprechende Investorenanspra- che gegeben sind. Hierbei gilt: Je früher, desto problematischer. Investoren brauchen Sicherheiten in Bezug auf Mieten und Zahlungsströme. Solange ein Projekt diese Sicherheiten nicht bieten kann, sollten keine Investorengespräche geführt werden. Jede Unsicherheit und Unwägbar- keit, die noch im Projekt liegt, wird dem Ent- wickler bei einem zu frühen Markteintritt des Projektes als Risiko auferlegt oder mit Ab- Hanse-Carré, Münster

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