GCM 2-2012

GCM 2 / 2012  german council . Foren Während Mediation in den USA laut Ursula Grooterhorst schon seit Lan- gem praktiziert wird, führte sie hierzulande eher ein Schattendasein. Das wird sich ändern, wenn im kommenden Frühjahr in Deutschland das Mediationsgesetz in Kraft tritt. Dann sei es notwendig, so die Rechtsanwältin, bei Erhebung einer Klage in der Klageschrift zu erklä- ren, »ob der Klageerhebung der Versuch einer Mediation oder eines anderen Verfahrens der außergerichtlichen Konfliktbeilegung voraus- gegangen ist, sowie eine Äußerung dazu, ob einem solchen Verfahren Gründe entgegenstehen«. Dabei dürfte aus ihrer Sicht gerade für die Immobilienwirtschaft der Nutzen der Mediation groß sein. Im Laufe von Planungsverfahren würden sich viele Möglichkeiten bieten, ein drohen- des Konfliktpotenzial durch frühzeitige Mediation zu verhindern. »Anders als bei einem gerichtlichen Verfahren«, so erklärt Ursula Groo- terhorst, »ist bei einer Mediation die aktive und eigenverantwortliche Mitwirkung der Konfliktparteien an einer Lösung des Konflikts ge- fragt.« Es werde nicht nach dem gesucht, der Recht habe, oder nach dem, der Schuld sei. Die Entscheidung werde auch nicht von einem Richter gefällt. Und anders als bei sonstigen Vergleichsverhandlungen werde der Konflikt in Gegenwart eines neutralen Dritten ausgetragen. Dass Meditationsverfahren Geld sparen, belegt eine Konfliktstudie der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft KPMG. Danach könnten pro Jahr mindestens 25 Prozent der Konfliktkosten gespart werden. Auch Mediationsexpertin Susanne Seidel merkte bei der GCSC-Veran- staltung kritisch an, dass in Deutschland Mediation oft erst angeboten werde, nachdem sich die Konfliktparteien bereits ineinander verhakt hätten. Mit Blick auf die im BauGesetzbuch geregelte Bürgerbeteili- gung ist es aus ihrer Sicht jedoch sinnvoll, dass die Menschen die Gele- genheit erhalten, mit den Planern zu diskutieren und damit das Projekt von Anfang an mitzugestalten. Mediation soll aber, das stellte Seidel, die viele Jahre in der Bauaufsicht gearbeitet hat, klar, das Planungsrecht nicht aushebeln: »Es geht na- türlich um Recht und Vorschriften.« Die Mediation müsse mit dem rechtlichen Rahmen zusammenpassen. Sinnvoll ist es aus ihrer Sicht, im Rahmen der Mediation alle Phasen der Projektentwicklung zu be- gleiten. Dabei kommt es im Interesse der Verständigung darauf an, die grundlegenden Interessen der Betroffenen herauszuarbeiten, damit sie erkennen, worum es für sie eigentlich geht. Rollenspiele, bei denen die einzelnen Gruppierungen die Rolle des jeweils anderen einneh- men, erbringen nach Seidels Erfahrung erstaunliche Ergebnisse. Walter Wiese, Inhaber der Walter Wiese – Architektur Consulting in Aa- chen, schloss sich der Forderung an, dass Mediationen einen großen öf- fentlichen Raum einnehmen und kein Verfahren mehr ohne Mediation stattfinden sollte. Wie Ursula Grooterhorst berichtet, erbrachten hier- zulande 80 Prozent der Mediationsverfahren ein positives Ergebnis. Mit den Problemen und Fallstricken des Mietrechts in der Projektent- wicklung beschäftigte sich Rainer Burbulla von Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte. Er wies darauf hin, wie wichtig es ist, einen Mietvertrag in schriftlicher Form abzufassen und auch genau zu erfassen, was im Einzelnen zum Mietgegenstand gehört. Seien etwa gemietete Park- plätze nicht erfasst, könne der Mietvertrag dadurch unwirksam wer- den. Das gilt auch, wenn Mietverträge etwa mit Gesellschaften in der Rechtsform der GmbH, AG, GbR oder Erbengemeinschaften geschlos- sen wurden und nicht alle Gesellschafter unterschrieben haben. Oder wenn im Mietvertrag der Mietbeginn und das Mietende nicht sauber formuliert sind. Mit Blick auf die Anmietung von Verkaufsflächen in Shopping Centern in der Entwicklungsphase machte Burbulla darauf aufmerksam, dass der Mietvertrag bis zur Eröffnung des Centers schwebend unwirksam bleibt. Außerdem wies er darauf hin, dass nach einem BGH-Urteil vom 3.8.2011 die Leistung des Centermanagements genau umschrieben und die Kosten der Höhe nach (z.B. auf 4 Prozent der Miete) begrenzt werden sollte. (BGH Urteil vom 3.8.2011) Mit dem Vergaberecht im Städtebau und der Frage, was nach dem »Ahlhorn-Urteil« bleibt, beschäftigte sich Olaf Otting von Gleiss Lutz Rechtsanwälte in Frankfurt/M. Im Fall Ahlhorn ging es um den Verkauf des früher militärisch genutzten Flughafens Ahlhorn, der dem Bund gehörte und sich in der Gemeinde Großkneten befindet, die großes wirtschaftliches Interesse an der gewerblichen Nutzung hatte. Der Ver- gabesenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte die Bundesrepub- lik als Eigentümerin 2007 verurteilt, den Verkauf des Geländes nicht ohne eine EU-weite Ausschreibung und ein erneutes ordnungsgemä- ßes Vergabeverfahren zu vollziehen. Der Europäische Gerichtshof (EUGH) hat diese Entscheidung inzwi- schen relativiert und klargestellt, dass eine Ausschreibung nur notwen- dig ist, wenn die öffentliche Hand ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse an der Bauleistung hat, z.B. indem sie Eigentümerin der Bau- leistung oder des Bauwerks wird. Laut Otting begründen städtebauli- che Vorgaben durch die Gemeinde dagegen keine Verpflichtung zur Ausschreibung. Ein Beitrag von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin »Handelsimmobilien Report«

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