GCM 2-2012

GCM 2 / 2012  german council . center Mediation als Kostenoptimierungs- instrument bei der Revitalisierung von Shopping Centern Ausgangspunkt dieses Beitrags sind zwei Be- griffe, die allgemein bekannt sind: Mediation und Kostenoptimierung. Was aber hat nun ein Verfahren, das der außergerichtlichen Konflikt- lösung dienen soll, mit der Kostenoptimierung bei Revitalisierungsmaßnahmen zu tun? Baumaßnahmen im Bestand sind bekanntlich in vielerlei Hinsicht anspruchsvoller und damit in der Regel auch kostenintensiver als Neu- bauten. Selbst bei detaillierter, intensiver Pla- nung lassen sich unliebsame Überraschungen, die während der Umsetzung des Projektes auftreten können, in der Regel nicht zu 100 % vermeiden. Dies belastet in vielerlei Hinsicht auch die Beziehung der am Projekt beteilig- ten. Enttäuschte Bauherren, angestrengte Ar- chitekten und Planer, gestresste Bauleiter. Ein explosives Gemisch. Zu allem Überfluss be- deuten derartige »Störungen« oftmals ja nicht nur Kostensteigerungen, sondern auch zeitli- che Verzögerungen. Was von beidem das grö- ßere Übel ist, hängt vom Einzelfall ab. in der Vorbereitungsphase Wartet man den Eintritt des vorbeschriebe- nen Szenarios ab, so ist die Situation in vielen Fällen nicht mehr zu retten. Dabei lässt sich schon zu Beginn der Realisierung eines Pro- jektes durch gezielten frühzeitigen Einsatz von erfahrenen und baufachkundigen Media- toren Zeit und sehr viel Geld sparen. Regelmäßig stehen am Anfang der Revitalisie- rung eines Shopping Centers Gespräche und Verhandlungen zwischen dem Investor und der Kommune. Aufgrund der in der Regel sehr unterschiedlichen Interessenlagen bieten die- se Gespräche ein weites Feld für vielfältige Gesprächsthemen und ausufernde Diskussio- nen. Schnell gehen über derartige Verhand- lungen mehrere Monate ins Land. Die hier- durch verursachten mittelbaren Kosten sind oftmals sechsstellig. Der Erfolg ist nicht ga- rantiert. Der Einsatz eines Mediators kann durch das Lenken der Gespräche und das zurückführen auf wesentliche Themen (die er durch seine baufachliche Kompetenz erkennt und gewich- ten kann) diesen ersten Teilschritt einer Pro- jektentwicklung nicht nur erheblich verkür- zen, sondern auch einen wesentlichen Beitrag zu seinem erfolgreichen Abschluss leisten. Die Kostenersparnis im Bereich der sog. mittelba- ren Kosten übersteigt hierbei regelmäßig deutlich die Kosten des Mediationsverfahrens. Darüber hinaus gehen die Projektbeteiligten, die in der Zeit der Projektrealisation noch über einen erheblichen Zeitraum zusammen- arbeiten und kommunizieren müssen, ohne ein durch die Vorphase belastetes Verhältnis in die Baurealisierungsphase. Ein kaum zu un- terschätzender Vorteil. Hierdurch wirkt sich das Mediationsverfahren auch nach seinem Abschluss noch bis in die weiteren Teilschritte der Projektumsetzung positiv aus. in der Konkretisierungsphase Aber auch in der Phase der Detailabsprachen und Vertragsschlüsse ist der Mediator ein wert- volles und kostenreduzierendes Instrument. Aufgrund unzureichender Kommunikation und Definition von Zielen, insbesondere von Qualitäten und Quantitäten, wartet in der Re- alisierungsphase eine Vielzahl von Reibungs- punkten und Stolpersteine auf die Beteiligten. Was soll in welcher Ausführung und zu wel- chem Preis gebaut werden? Wer ist für was zuständig? Detailfragen, deren Klärung in der Realisierungsphase erhebliche zeitliche und insbesondere finanzielle Ressourcen verbrau- chen. Kostenoptimierungsgesichtspunkte las- sen sich zu diesem späten Zeitpunkt kaum noch umsetzen. Auch in dieser Phase leistet der baufachkundige Mediator, der ohne Be- rücksichtigung projektspezifischer eigenen In- teressen, sondern vielmehr mit dem »Großen und Ganzen« im Blick, wertvolle Arbeit. Durch seine einschlägigen Erfahrungen und seinen Kenntnisse der Abläufe, der möglichen Prob- lempunkte und Bedürfnisse ist er in der Lage, die Beteiligten auf die Notwendigkeit belastba- rer Entscheidungen hinzuweisen und sie hier- auf zu verpflichten. im klassischen Aufgabenfeld Schlussendlich ist der Einsatz eines Mediators auch in der eigentlichen Bauphase bei der Revi- talisierung von Shopping Centern oftmals uner- lässlich. Regelmäßig ist dies bei solchen Projek- ten der Fall, in der in der zuvor beschriebenen Phase die geschilderten Fehler und Unterlassun- gen in den Detailabsprachen gemacht wurden. Diese Fehler, gepaart mit unzureichender Kom- munikation und stark divergierenden Interessen, können ein Projekt in kürzester Zeit zum Sto- cken, wenn nicht sogar zum Erliegen bringen. Haben sich die Beteiligten festgefahren, ist Kommunikation kaum noch oder gar nicht mehr möglich, findet der Mediator sein klassisches Aufgabenfeld vor. Hier wird die Mediation als Verfahren zur außergerichtlichen Konfliktlösung eingesetzt. Zu diesem Zeitpunkt ist Kostenopti- mierung jedoch kein realistisches Ziel mehr. Auf- gabe kann hier nur noch die Vermeidung zu- sätzlicher Kosten, insbesondere solche, die durch Bauverzögerungen entstehen, sein. Der frühzeitige Einsatz eines baufachlich versier- ten Mediators in Projektphasen, in denen noch Weichen gestellt und kostenoptimierende Ent- scheidungen getroffen werden können, ist sinn- voll. Sowohl im Bereich der mittelbaren als auch der unmittelbaren Baukosten lassen sich bei der Revitalisierung von Shopping Centern erhebli- che Kosteneinsparungspotentiale realisieren. Ein Beitrag von Dipl.-Ing. Walter Wiese, Architekt und Mediator, Inhaber von Walter Wiese Architektur Con- sulting

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