GCM 2-2012

GCM 2 / 2012  german council . center Deutsche Handelsimmobilien stehen nach wie vor ganz oben auf dem Einkaufszettel der Immo- bilieninvestoren. Je komplexer und großvolu- miger das Anlageobjekt, umso gewichtiger ist die Bedeutung einer sorgfältigen Due Diligence im Ankaufprozess, zur Absicherung einer fun- dierten Entscheidungsfindung für Käufer, Anle- ger oder finanzierende Banken. Dies setzt eine Unterstützung des Entscheidungsprozesses durch unabhängige Dienstleister in der Praxis quasi als unerlässlich voraus. Shopping Center stellen in diesem Zusam- menhang zweifellos eine besondere Heraus- forderung dar, im Hinblick auf die Vielfalt der zu berücksichtigenden Parameter. Ent- sprechend wird auch der Due-Diligence-Pro- zess nach verschiedenen sachlich verwand- ten Bereichen gegliedert, u. a. der techni- schen und rechtlichen Due Diligence sowie der Commercial Due Diligence, die im Vor- dergrund der nachfolgenden Betrachtungen steht. Sie beinhaltet die eingehende Ausein- andersetzung mit den wirtschaftlichen Vor- aussetzungen sowie Perspektiven von Stand- ort, Markt und Immobilie. Entscheidend für die Ankaufsentscheidung und die Findung des zum Ziel führenden Kaufpreises ist vor allem eine kompetente Einschätzung möglicher Entwicklungspoten- ziale. Hierzu müssen die externen Rahmen- und Marktbedingungen wie auch die center- internen/betrieblichen Gegebenheiten ge- zielt untersucht werden. Eine fundierte Ein- schätzung kann nicht zuletzt bei Bieterver- fahren erst den Spielraum für die zum Erfolg führende Preisgestaltung ergeben. Bezogen auf die Analyse der relevanten Da- ten, seien es nun die sozio-ökonomischen Rahmendaten der Standortkommune oder die einzelhandelsspezifischen Daten zum Wettbewerb, dem Einzugsgebiet, von Flä- chenproduktivitäten, Abschöpfungsquoten, Mieten oder Umsatz-Mietbelastungen geht es zum einen um die zielbezogene und zügi- ge Aufbereitung der spezifischen Daten. Da- bei erbringt die reine Produktion von »Da- tenfriedhöfen« allerdings nur sehr beschei- denen Erkenntnisgewinn und lässt die Ent- scheider mit den »nackten« Zahlen relativ al- lein. Zum anderen – und das ist sehr viel wesentlicher – kommt es vor allem darauf an, die zusammengestellten Daten in den richtigen Kontext zu bringen, d. h. ihnen ein »Gesicht« und Perspektive zu geben und sie fundiert zu bewerten. Also aus einem brei- ten Datenfundus sowie mit viel Erfahrung und Marktwissen die richtigen Vergleiche und Analogien anzustellen, um hiervon aus- gehend die marktseitigen Spielräume/Rest- riktionen eines Centers für die Zukunft ad- äquat abzuleiten. Mit Blick auf die weiter gehende Entwicklung eines nachhaltigen Center-Funktionskonzepts ist bekannt, dass dies üblicherweise, neben der umfassenden Analyse des Standortes und Objektes, der technischen und kommerziellen Möglichkeiten, auch eine konkrete Planung, Berechnungen und eine Vielzahl von Gesprä- chen bedarf, um belastbare Aussagen treffen zu können. Mit einem erfahrenen Partner, der hausintern auf umfangreiches Know-how ei- gener Architekten und Centerentwickler, eige- ner Centervermieter und Centermanager zu- rückgreifen kann, ist es aber auch im Rahmen einer zeitlich sehr begrenzten Due Diligence durchaus möglich, eine Aussage von hoher Treffsicherheit zu machen. Selbstverständlich werden diese Ergebnisse nicht nur »aus dem Bauch gemacht«. In einer gemeinsamen Run- de mit Architekten und Konzeptentwicklern sollten Funktionsschwächen analysiert und daraus unter Beachtung der baulichen Struk- tur mögliche Optimierungen skizziert wer- den. Bauliche Veränderungen, die beispiels- weise über die bestehende bauliche Hülle hin- Mehrwert der Commercial Due Diligence Einzelhandelsstruktur nach Warengruppen

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