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GCM 4-2015

 GCM 4/2015 GERMAN COUNCIL . RECHT UND GESETZ In Bauleitplanverfahren zur Ansiedlung neuer Einzelhandelsvorhaben oder der Er- weiterung oder Änderung bestehender Ein- zelhandelsvorhaben sowie in Einzelgenehmi- gungsverfahren im unbeplanten Innenbe- reich (§ 34 BauGB) müssen regelmäßig Ver- träglichkeitsgutachten erstellt werden. Mit diesen ist festzustellen, ob das geplante Vor- haben Auswirkungen auf zentrale Versor- gungsbereiche der Gemeinde selbst oder Nachbargemeinden haben könnte (§ 1 Abs. 6 Nr. 4, 8 a) BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB), bzw. erwarten lässt (§ 34 Abs. 3 BauGB). Insbesondere seit der sogenannten Preussen- park-Entscheidung des OVG Münster aus dem Jahre 2000 haben die Verwaltungsgerichte ei- nen Prüfungskanon zur Überprüfung von Ver- träglichkeitsgutachten entwickelt. Danach hat das jeweilige Gericht die ihm vorgelegten Ver- träglichkeitsgutachten darauf zu überprüfen, ob die Prognose mit den im maßgebenden Zeitpunkt verfügbaren Erkenntnismitteln un- ter Beachtung der für sie erheblichen Um- stände sachgerecht erarbeitet worden ist. Das Gericht überprüft insoweit die Wahl einer ge- eigneten fachspezifischen Methode, die zu- treffende Ermittlung des der Prognose zu- grunde liegenden Sachverhalts und ob das Er- gebnis einleuchtend begründet worden ist. Ferner ist zu fragen, ob die mit jeder Progno- se verbundene Ungewissheit künftiger Ent- wicklungen in einem angemessenen Verhält- nis zu den Eingriffen steht, die mit ihr ge- rechtfertigt werden sollen. Es ist hingegen nicht Aufgabe des Gerichts, das Ergebnis ei- ner auf diese Weise sachgerecht erarbeiteten Prognose als solches darauf zu überprüfen, ob die prognostizierte Entwicklung mit Si- cherheit bzw. größerer oder geringerer Wahr- scheinlichkeit eintreten wird oder kann. Auch ist das Gericht nicht verpflichtet, bei zwei Gutachten mit unterschiedlichen Ergebnissen ein drittes Gutachten einzuholen. Vielmehr kann das Gericht nach eigener Prüfung ent- scheiden, welchem Gutachten es folgt. In der Praxis hat sich darauf aufbauend ein Prüfungsschema entwickelt, das in Verträg- lichkeitsgutachten regelmäßig geprüft wird. Einleitend werden regelmäßig die geplante Flächen- und Nutzungskonzeption des Vorha- bens als Prüfungsgegenstand sowie dessen Umgebung näher dargestellt. Sodann bestimmt der Gutachter das Einzugs- gebiet des geplanten Vorhabens. Der Gutach- ter ermittelt also, aus welchen Bereichen das geplante Vorhaben voraussichtlich Kunden anziehen wird. Innerhalb dieses Einzugsge- biets ermittelt der Gutachter die vorhande- nen zentralen Versorgungsbereiche. Verfü- gen die Gemeinden, in denen die berührten zentrale Versorgungsbereiche liegen, über ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, stützt sich der Gutachter regelmäßig auf das Ergeb- nis dieser Konzepte. Besteht ein solches Kon- zept nicht, hat der Gutachter selbst zu ermit- teln, wo zentrale Versorgungsbereiche liegen und wie diese konkret abzugrenzen sind. Der Gutachter beschreibt sodann den Bestand jedes einzelnen zentralen Versorgungsbe- reichs. In diesem Kapitel führt der Gutachter regelmäßig aus, wie weit der jeweilige zentra- le Versorgungsbereich von dem Vorhaben- standort entfernt ist, wo die Grenzen des zen- tralen Versorgungsbereichs konkret verlau- fen, welche Einzelhandelsbetriebe mit wel- chem Sortiment und welcher Verkaufsfläche angesiedelt sind, welche Umsatzerwartungen betreffend die jeweiligen Sortimente beste- hen, ob und welche Magnetbetriebe beste- hen, ob der bestehende Einzelhandel stark oder schwach aufgestellt ist, wie hoch die Leerstandsquote ist, ob die Struktur des Ein- zelhandels kleinteilig oder großflächig ge- prägt ist und ob das vorhandene Sortiment eher dem hohen, mittleren oder niedrigen Preissegment entspricht. Diese exakte und nachvollziehbare Ermittlung des Ist-Zustandes ist wichtig, um mögliche Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die bestehenden zentralen Versorgungsberei- che prognostizieren zu können. Zur Prognose möglicher städtebaulicher Auswirkungen stellt der Gutachter regelmäßig die Umsatzer- wartungen des Vorhabens den ermittelten Umsatzpotenzialen der im Einzugsgebiet lie- genden zentralen Versorgungsbereiche ge- genüber. Bei der Ermittlung dieser Werte ha- ben die Gutachter grundsätzlich eine Worst- Case-Betrachtung vorzunehmen. Diese setzt aber eine – realitätsnahe – Betrachtung des Worst-Case, also des aus Sicht der Nachbarge- meinden unter realistischen Annahmen un- günstigsten Falles voraus. Entgegen der An- sicht mancher Behörden müssen und dürfen einem Verträglichkeitsgutachten also keine Werte zugrunde gelegt werden, die aufgrund VERTRÄGLICHKEITSGUTACHTEN in der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren Meine persönliche Work-Life-Ba- lance erreiche ich durch Effizienz. Doch seitdem bei uns am Samstagmorgen der Wochenendeinkauf an der Haustür klingelt, sehe ich starke Ungleichgewichte auf die Branche zukommen. Sebastian Hanke CUSHMAN & WAKEFIELD

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