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GCM 4-2015

GCM 4/2015  GERMAN COUNCIL . INHALT balance 28 »Die Welt hat ihre Balance schon verloren.« 34 Ein täglicher Balanceakt 40 Beruflich Profi – privat Amateur? 44 Auf der-Suche-nach-dem-Gleichgewicht 48 Der halbe Marktplatz 52 Starke Partnerschaft vernetzt Angebot und Nachfrage noch intensiver 56 Märchenstunde: Wie Balance in Hameln und Hanau funktioniert 60 Kommentar: Rote Karte für die »Shopping-Wildbahn«! 60 Vision Messebau: Guter Stand allein ist längst nicht alles 62 »Nachhaltigkeit bestimmt unser Handeln« 66 »Können Stärken jetzt noch gezielter zur Geltung bringen« 68 Mit erstem Center-Fonds ins Herz der Innenstadt 70 Kommentar: Branche zu besichtigen 72 Die Balance der Chancen 76 Rechtzeitige Positionierung ist für die Balance entscheidend news 80 Nachrichten recht und gesetz 84 Verträglichkeitsgutachten in der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren marktplatz – advertorial 86 WISAG 88 First Christmas 89 Sonae Sierra 90 Agentur Randolph Hopp 91 hkm Management AG gcsc mitglieder 92 Termine 2015 / Neue Mitglieder im GCSC 93 Mitgliederverzeichnis 97 Aufnahmeantrag neu im markt – advertorial 99 Eine Innenstadtentwicklung von historischer Dimension 100 Comeback der schönen Kindheitserinnerungen 101 Meilenstein für das Zentrum und die ganze Region bald am start – advertorial 102 Wo Mall und Marke eine »Melange« bilden 103 Shopping-Highlight in Berlins neuem Entertainment-Viertel   GCM 4 / 2015 GCM 4 / 2015   GERMAN COUNCIL . BALANCEGERMAN COUNCIL . BALANCE Die Union Investment RE feiert in diesem Jahr ihr 50-jähriges Bestehen. Das German Council Magazin sprach dazu mit Dr. Rein- hard Kutscher, der seit November 2009 Vor- sitzender der Geschäftsführung des weltweit tätigen Unternehmens ist. Ihr Unternehmen hat in fünf Jahrzehnten mit ei- nem anfänglichen Grundkapital von gerade ein- mal einer Million DM ein gewaltiges Portfolio geschaffen, das international längst die 25 Milli- arden-Grenze geknackt hat, und investiert inzwi- schen mehr als zwei Milliarden Euro jährlich in neue Projekte und Zukäufe. Wie gelang damals der gute Einstieg und was begünstigte die Fir- menentwicklung?  Dr. Reinhard Kutscher:  Die Gründungsidee der  Co-op Immobilien-Fonds Verwaltungs AG war,  dem Sparer, vor allem aus den Reihen der Mit- glieder  der  Konsumgesellschaften,  die  Mög- lichkeit zu eröffnen, in Immobilien zu investie- ren.  Bis  dahin  gab  es  im  Nachkriegsdeutsch- land  keine  entsprechenden  Vehikel.  Unsere  Fonds waren – gemeinsam mit dem iii-Fonds –  überhaupt  die  erste  Chance,  indirekt  in  eine  ten  unserer  Fondsmanager.  Gut  gemanagte  Shopping Center verleihen unseren Fonds die  von  unseren  Anlegern  gewünschte  Stabilität.  Die  Asset-Klasse  Einzelhandel,  zu  der  auch  Fachmarktzentren  gehören,  wurde  in  allen  Fonds  von  Union  Investment  –  zunächst  als  Beimischung,  später  als  zweiter  Schwerpunkt  neben  Büroimmobilien  –  ausgebaut.  Der  An- teil am Gesamtportfolio liegt derzeit bei rund  30  Prozent.  Unser  Shopping-Center-Portfolio  umfasst  heute  46  Center  im  Wert  von  rund  7 Milliarden  Euro  und  eine  Fläche  von  circa  1,6 Millionen  Quadratmetern.  Der  entschei- dende Schritt in Richtung Internationalisierung  wurde  bereits  vor  zehn  Jahren  mit  Investitio- nen in Belgien, später dann in Spanien, Öster- reich, Italien und Polen unternommen. Heute  investieren wir europaweit in diesem Segment. Was glauben Sie – rückblickend auf fünf Jahr- zehnte – hat den Erfolg von Union Investment RE ausgemacht?  Dr. Reinhard Kutscher:  Unser Geschäftsmodell  ist  von  jeher  auf  Nachhaltigkeit  ausgerichtet.  Dazu gehört die Langfristigkeit unserer Enga- gements in den Investitionsmärkten, die Kon- zentration unserer Aktivitäten auf die Werthal- tigkeit unserer Bestände und nicht zuletzt die  Pflege von nachhaltigen Beziehungen zu unse- ren  Kunden  und  Geschäftspartnern.  Hinzu  kommt  die  Fähigkeit  und  der  Wille,  sich  lau- fend  weiterzuentwickeln.  Letztendlich  beruht  das Erfolgsmodell »Union Investment« in sei- ner  Wurzel  auf  dem  genossenschaftlichen  Prinzip.  Die  Kraft  und  Stärke  der  genossen- schaftlichen Bankengruppe, die auch in schwe- ren  Zeiten  für  einander  einsteht,  hat  uns  die  Möglichkeit gegeben, auch in turbulenten Zei- ten auf Kurs zu bleiben. Sie selbst sind seit Ende 2009 Vorsitzender der Geschäftsführung. Was war damals anders als heute? Inwieweit haben Sie sich durch diese Auf- gabe auch persönlich weiterentwickelt?  Dr. Reinhard Kutscher:  Die Verantwortung für  das Immobiliengeschäft von Union Investment  »NACHHALTIGKEIT BESTIMMT UNSER HANDELN« Ein Gespräch mit Dr. Reinhard Kutscher, Vorstandsvorsitzender der Union Investment Mehrzahl  von  Immobilien  zu  investieren  und  Renditen  aus  einem  wertstabilen  Anlagepro- dukt zu erwirtschaften. In den Anfangsjahren  hat sich allerdings niemand vorstellen können,  welche Bedeutung diese Kapitalanlageform ei- nes  Tages  erlangen  würde.  Begünstig  wurde  die  spätere,  dynamische  Entwicklung  unserer  Fonds  dann  durch  unterschiedliche  Faktoren  oder  Meilensteine.  Hierzu  gehören  –  ganz  wichtig – die Integration der damaligen DIFA  in die Union Investment Gruppe, durch die das  Geschäft  mit  den  Offenen  Immobilienfonds  erst richtig Fahrt aufnahm. Und natürlich die  neuen Investitionsmöglichkeiten für die Fonds  außerhalb Deutschlands, für die der Gesetzge- ber Anfang der 1990er Jahre die Weichen ge- stellt  hat.  Hierdurch  konnte  die  Strategie  der  internationalen Diversifikation und Expansion  erst umgesetzt werden. Warum liegt Ihr Unternehmensfokus auf Han- delsimmobilien?  Dr. Reinhard Kutscher:   Handelsimmobilien ste- hen  seit  Jahrzehnten  aufgrund  ihrer  stabilen  Wertbeiträge  ganz  oben  auf  den  Einkaufslis- Shopping Center »Riviera« in Gdynia (Polen) habe ich bereits 2007 übernommen. Das war  eine schwierige Marktphase mit stark rückläu- figen Immobilienmärkten und krisenhafter Zu- spitzung im Zuge der Finanzmarktkrise. Letzt- lich  sind  wir  aus  der  Krise  gestärkt  hervorgegangen  und  sind  gerade  in  der  Zeit  ab  2009  besonders  dyna- misch  gewachsen.  Das  Bewältigen  von  Rückschlägen,  aber  auch  von  starken Wachstumsphasen, hat auch  mich  persönlich  geprägt.  Hinzu  ka- men in den letzten Jahren die Heraus- forderung eines viel stärker akzentu- ierten institutionellen Geschäfts und  der  fortschreitenden  Digitalisierung  der Geschäftsprozesse. Können Sie uns eine Einschätzung geben, wie sich das Verhältnis Investoren gegenüber Center- Entwicklern verändert hat und was Anleger und Banken bei Invests in Handelsimmobilien heut- zutage erwarten?  Dr. Reinhard Kutscher:  Auf der Investorenseite  dürfte sich das Know-how rund um die Asset- Klasse  Einzelhandels-Immobilie  in  den  letzten  Jahren  deutlich  weiterentwickelt  haben.  Das  führt zu einem noch intensiveren Austausch mit  den Entwicklern, von denen übrigens auch die  Center-Management-Kompetenz erwartet wird.  ©FoncièreEuri Dr. Reinhard Kutscher ist seit Ende 2009 Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate Die Herausforderungen durch den Online-Han- del bringen es mit sich, dass Entwickler und Be- treiber heute viel mehr Kreativität und Spürsinn  für  die  nachhaltigen  Veränderungen  im  Kun- denverhalten mitbringen müssen, als  das noch vor ein paar Jahren der Fall  war. Union Investment ist weltweit aktiv und seit Kurzem sogar in Australien. Wie sieht Ihre internationale Strategie aus? Was ist hier wichtig für Sie?  Dr.  Reinhard  Kutscher:   Australien  ist  ein absoluter Core-Markt für Immobi- lien. Hier fühlen wir uns trotz der großen Dis- tanz  zu  unserem  europäischen  Heimatmarkt  sehr wohl. Denn hier treffen vertraute westli- che Standards auf die Wachstumsstory der Re- gion Asien-Pazifik. Zu den Vorzügen des aus- ›Zunehmendes Online-Geschäft hat zu mehr Kreativität und Spürsinn für die nachhaltigen Veränderungen im Kunden- verhalten geführt.‹ Dr. Reinhard Kutscher 72 Die Balance der Chancen62 »Nachhaltigkeit bestimmt unser Handeln«   GCM 4 / 2015 GCM 4 / 2015   GERMAN COUNCIL . BALANCE GERMAN COUNCIL . BALANCE »Wer in Deutschland attraktive Innenstädte will, muss Wettbe- werbsbeschränkungen für den stationären Handel abbauen.« Das klingt zunächst banal und wie eine der vielen Forderungen, die Ver- bände an die Politik richten. Doch der Appell des Zentralen Immo- bilien Ausschusses (ZIA) betrifft neben den eigenen wirtschaftlichen Belangen vor allem die Lebensqualität unserer Städte. »Wenn wir diese Entwicklung verschlafen und die Weichen falsch stellen, könnte der wachsende Online-Handel unsere Innenstädte veröden«, befürchtet Iris Schöberl, Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Handel und Kommunales. Für sie geht es dabei nicht um Vorteile für die eigene Klientel, sondern  um faire Chancen für den stationären Einzelhandel. Denn gesetzliche  Vorgaben verhindern laut Schöberl vielfach, dass die traditionellen Un- ternehmen  ihrer  Internetkonkurrenz  auf  Augenhöhe  begegnen  kön- nen. Setze sich der Trend fort, würde das für die Städte als Handelszen- tren gravierende Nachteile haben. Zwar gelten die stationären Geschäf- te noch immer als wichtigste Säule des Einzelhandels, doch die Online- Konkurrenz macht ihnen seit Jahren immer stärker zu schaffen. Der Online-Handel legt im Vergleich zum klassischen Ladeneinzelhan- del weiter zu. Im Non-Food-Bereich hat sein Marktanteil laut GfK 15,3  Prozent erreicht. Tendenz weiter steigend:  So rechnet die GfK bis zum  Jahr 2025 mit einem weiteren Anstieg des Non-Food-Online-Handels  auf rund 25 Prozent. Das bestätigt auch eine aktuelle forsa-Umfrage,  die der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in Auftrag gegeben hat.  Demnach  spricht  das  Online-Shopping  gerade  jüngere  Konsumenten  immer stärker an. Die traditionellen Einzelhändler experimentieren da- her mit zunehmendem Erfolg mit neuen Konzepten, die den Online- Handel mit dem stationären Handel verbinden. Die Entwickler und Be- treiber  von  Einzelhandelsimmobilien  reagieren  mit  flexibel  anmietba- ren und nutzbaren Flächen. Einzig Politik und Verwaltung stehen laut  ZIA noch auf der Bremse. Starre und umfangreiche Regulierungen be- nachteiligen den stationären Einzelhandel gegenüber dem Online-Han- del und hindern ihn daran, den Strukturwandel zu bewältigen und die  Marktplatzfunktion der Städte aufrecht zu erhalten. Das sind die zentra- len Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz des ZIA.  Manuel Jahn, Leiter des Bereichs Consulting bei GfK Geomarketing und  Mitglied des Rates der Immobilienweisen, bestätigt, dass der Anteil des  Ladeneinzelhandels am Konsum weiter stetig abnimmt. Bis 2011 lag er  bei über 25 Prozent, 2015 fällt er erstmals deutlich unter 24 Prozent. Der  Online- und Versandhandel lag umgekehrt bis 2011 unterhalb der 2-Pro- zent-Marke  und  steigt  bis  2015  deutlich  auf  3  Prozent.  Trotz  des  An- stiegs erreicht der Online-Anteil laut Jahn »insgesamt noch keine be- sorgniserregenden Anteile.«  »Der Online-Handel wie auch andere Facetten des Strukturwandels er- höhen allerdings ganz generell bestehende Disparitäten. Während der  innerstädtische Einzelhandelsumsatz in der Gruppe der Großstädte über  100.000 Einwohner zwischen 2010 und 2014 um circa 7 Prozent gestie- gen ist, ist er in den Stadtteillagen sowie vielen kleineren, erodierenden  Städten umso stärker zurückgefallen«, erklärt Jahn. Johannes  Ferber,  Geschäftsführer  der  IKEA  Verwaltungs  GmbH,  sagt:  »Wer im Einzelhandel auch in Zukunft erfolgreich sein will, muss flexi- bel genug sein, den Kunden selbst entscheiden zu lassen, wann, wo und  wie er einkauft. IKEA wird neben dem Ausbau seines E-Commerce-Ange- bots  auch  weiterhin  in  neue  Einrichtungshäuser  investieren,  um  das  DIE BALANCE DER CHANCEN Immobilienwirtschaft fordert Fairness zwischen stationärem Einzelhandel und E-Commerce IKEA Sortiment für seine Kunden besser erreichbar zu machen. Dafür  ist Planungssicherheit hinsichtlich der genehmigungsrechtlichen Rah- menbedingungen und Chancengleichheit gegenüber dem Online-Han- del die wichtigste Voraussetzung.« Der Möbel- und Einrichtungsriese  IKEA hat sein E-Commerce-Angebot deutlich erweitert und verzeichne- te darin allein 2014 ein anteiliges Umsatzplus von rund 58 Prozent.  »Wo Handel ist, leben Menschen und es entstehen gesunde und leben- dige Innenstädte. Wir müssen jetzt eine intensive und breite öffentli- che Diskussion über die Chancengleichheit und Fairness zwischen On- line-Handel  und  stationärem  Handel  in  Deutschland  bekommen.  Die  über viele Jahrhunderte gewachsene enge Verzahnung zwischen Han- del und Innenstadt droht aktuell aus dem Gleichgewicht zu geraten.  Das Shopping Center versteht sich als moderner, vielseitiger Marktplatz  mit guten Voraussetzungen, Online und Offline erfolgreich zu verbin- den«, erklärt Klaus Striebich, Vorsitzender des German Council of Shop- ping Centers. Er begrüßt, dass die Politik die Situation erkannt und eine »Dialogplatt- form Einzelhandel« ins Leben gerufen hat. Das Gremium, dem unter  anderen Vertreter von Handelsverbänden, Gewerkschaften, Unterneh- men, Wissenschaftler sowie Vertreter von Ländern und Kommunen an- gehören,  soll  zweimal  jährlich  tagen  und  Lösungsmöglichkeiten  für  Probleme beispielsweise in den Bereichen Digitalisierung und techno- logische Herausforderungen, Perspektiven für lebendige Städte sowie  für Fragen der Wettbewerbspolitik suchen. Während der Treffen müssen dann laut Striebich auch bestehende Sorti- mentsbeschränkungen für den stationären Handel diskutiert und neu  bewertet  werden.  Als  diese  Restriktionen  vor  Jahrzehnten  eingeführt  wurden, sollten sie durch gezielte Ansiedlungs- und Sortimentsvorga- ben Händler vor Konkurrenz schützen und zudem einen Wildwuchs im  Handel verhindern. »Heute  hat  sich  das  Ganze  allerdings  ins  Gegenteil  verkehrt«,  meint  auch Iris Schöberl, »denn der Online-Handel und die damit verbunde- nen  Logistikimmobilien  unterliegen  keinerlei  Beschränkungen.«  Wie  Schöberl stellt auch Striebich klar, dass man nicht generell gegen Sorti- mentsbeschränkungen  sei.  Diese  müssten  allerdings  »angesichts  der  veränderten Rahmenbedingungen zumindest auf den Prüfstand gestellt  werden.« Iris Schöberl, die hauptberuflich Geschäftsführerin bei F&C Reit Asset  Management ist, hat bereits Vorschläge, wie eine »Sortimentsbeschrän- kungen mit Augenmaß« aussehen könnte. Denkbar wäre ihrer Meinung  nach, dass für Beschränkungen ein »automatisches Verfallsdatum« ein- geführt werde. Dann müssten Kommunen regelmäßig prüfen, ob ent- sprechende Gründe noch vorliegen. Interessante Möglichkeiten des Einkaufens 3 Welche Möglichkeiten des Einkaufens würden Sie in Anspruch nehmen? Quelle: FORSA – Meinungen zum Einkaufen 13 22 35 42 47 57 nichts davon Lebensmittel zu festen Zeiten nach Hause liefern Online bestellen und im Geschäft abholen Einkauf und Erlebnis verbinden im Geschäft bestellen und nach Hause liefern lassen Online bestellen und nach Hause liefern lassen Gesamt 19 16 21 41 37 35 7 29 56 46 60 80 18- bis 29-Jährige 60-Jährige und älter in Prozent (Mehrfachnennungen möglich) 04.09.2015 Online-Pressekonferenz am 04.09.2015 lassen Maßnahmen des Handels gegen schlechte Umsätze 2 Was können die kleinen und mittelgroßen Ladengeschäfte gegen schlechtere Umsätze tun? Quelle: FORSA – Meinungen zum Einkaufen 9 24 40 60 nichts, weiß ich nicht längere Öffnungszeiten größeres Angebot an Waren/ Dienstleistungen besserer Service/ bessere Beratung Gesamt 14 18 35 58 4 39 50 61 18- bis 29-Jährige 60-Jährige und älter in Prozent (Mehrfachnennungen möglich) 04.09.2015 Online-Pressekonferenz am 04.09.2015 Online oder Offline? In der TdI-Innovationsschmiede am Tag der Immobilienwirtschaft diskutierte Klaus Striebich, Vorsitzender des GCSC-Vorstandes, gemeinsam mit Iris Schöberl, Vorsitzende des ZIA Ausschusses Handel und Kommunales, zusammen mit rund 60 Teilnehmern das spannende Thema »Retail Innovation – Was der Kunde morgen vom Handel erwartet«. ©ZIA

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