GCM 2-2013

GCM 2 / 2013  german council . center Die Schließung des Horten-Warenhauses an der Sorge wurde in der Vergangenheit oft mals als negative Auswirkung der Gera Arca den dargestellt. Die durchgeführten Untersu chungen unterstreichen diese These aller dings nicht. Im Gegenteil: Die Schließung des Horten-Warenhauses an der Sorge ist kausal nicht mit der Centeransiedlung in Verbindung zu bringen. Zum einen wurde das Horten-Wa renhaus nicht mit der Eröffnung des Einkaufs zentrums an der Heinrichstraße geschlossen, sondern erst mit der Eröffnung des Elster Fo rums. Zum anderen waren für die Schließung Strategieüberlegungen der Metro ursächlich, die im Elster Forum die Chance für die Ansied lung der großflächigeren und profitableren Warenhausschiene Galeria Kaufhof sah und mit der Schließung von Horten folglich den konzerninternen Warenhauswettbewerb in Gera eliminierte. Für Gera ist zu konstatieren, dass die Stadt ohne die Centeransiedlung mit dem Elster Fo rum nur über einen echten Magneten verfü gen würde, der alleine kaum ausreichend Sogkraft für die gesamte Innenstadt entwi ckeln könnte. Ohne das Einkaufszentrum hät te Gera im interkommunalen Wettbewerb demnach an Bedeutung verloren. Hieraus lässt sich schlussfolgern, dass die oberzentra le Versorgungsfunktion der Stadt Gera maß geblich durch das Center gestützt wird. Um die Auswirkungen einer Centeransiedlung in Gänze beurteilen zu können, ist darüber hi naus zu untersuchen, wie sich die Innenstadt ohne Einkaufszentrum entwickelt hätte. Da bei ist der Strukturwandel im Einzelhandel zu berücksichtigen, der unabhängig von einer Centerentwicklung eine jährliche Ladenfluk tuation von 10 bis 14 % mit sich bringt. So sind beispielsweise die Auswirkungen einer Shopping-Centeransiedlung vom deutsch landweit beobachtbaren Trend abzugrenzen, dass sich der Online-Handel mehr und mehr durchsetzt und selbstständig geführte Fach geschäfte Stück für Stück aus der Handelsland schaft verdrängt werden. Das bedeutet kon kret für Gera, dass die Ladenfluktuation und damit einhergehende Leerstände an der obe ren Sorge nicht kausal nur einem bestimmten Ereignis wie der Centeransiedlung zurechen bar sind. Es wird insgesamt deutlich, dass das Einkaufs zentrum ein fester Bestandteil der Innenstadt ist und entgegen einiger Behauptungen deut lich positiv zu ihrer Entwicklung beigetragen hat. Ohne das Center könnte die Innenstadt von Gera nicht das heutige Marktgewicht ent wickeln und sie würde bezüglich ihrer ober zentralen Versorgungsfunktion deutliche De fizite aufweisen. Einzelhandelsstandort Geraer Innenstadt aus Sicht der Kunden Als Hauptanlässe, die Innenstadt von Gera zu besuchen, haben die befragten Passanten Ein kaufen, Bummeln (49 %) und Flanieren (12 %) genannt. Die dortige Verweildauer ist mit gut zwei Stunden als überdurchschnittlich hoch zu bewerten. Diese Bewertung wird zusätzlich von einer hohen Besuchshäufigkeit unterstri chen. So besuchen 74 % der befragten Passan ten die Innenstadt mindestens einmal pro Woche. Aufgrund des derzeit noch geringen Anteils an Gastronomiebesuchern (5 %), ist hier die Chance geboten, die Aufenthaltsdau er sowie die Qualität der Nutzungsdurchmi schung durch Aufwertung des Gastronomie angebots weiter zu erhöhen. Die Charakteristik der Innenstadt Geras wird vom überwiegenden Teil der Befragten positiv gezeichnet, die Attraktivität des Einkaufszent rums wird dabei explizit herausgestellt. Ein Großteil der Verbraucher schlägt zur Aufwer tung der Innenstadt den quantitativen Aus bau des Einzelhandelsangebots vor. Nach An sicht der Befragten sollte zudem versucht wer den, die Sorge – und insbesondere das alte Horten-Warenhaus – wiederzubeleben. Perspektive der Innenstadt- entwicklung Die zumindest im regionalen Vergleich über durchschnittliche Kaufkraftkennziffer von Gera (93,1) sowie die Verbraucherbedürfnisse vor Ort weisen auf künftige Potenziale für den Einzelhandel hin. Betrachtet man zusätzlich die Nachfragebindung der Vor-Ort-Kaufkraft (sortimentsabhängig zwischen 60 % bis 94 %), so sind in einigen Sortimentsbereichen (z.B. bei Mode, Sport und Freizeit, Spielwaren so wie Technik) durchaus Expansionspotenziale in der Innenstadt von Gera vorhanden. Zur Umsetzung dieser Potenziale stehen mit dem ehemaligen Horten-Warenhaus und der Freifläche zwischen Breitscheidstraße und Kul tur- und Kongresszentrum, einem »Filetstück« in bester 1a-Lage, zwei großflächige Entwick lungsareale im Kernbereich der Innenstadt zur Verfügung, die attraktiven und hoch innen stadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zu gänglich gemacht werden können und sollten. So würde der Flächenspielraum gezielt kanali siert und das Potenzial für zentrenrelevante Sortimente zur Stärkung und Weiterentwick lung der Innenstadt ausgenutzt werden. Das Angebotsprofil der Innenstadt ist derzeit vor allem durch das untere bis mittlere Ange bots- und Preisniveau gekennzeichnet und lässt noch Lücken im Hinblick auf attraktive Fi lialkonzepte erkennen. So wird es in Zukunft neben der grundsätzlichen Fokussierung auf das mittlere Angebots- und Preisniveau dar auf ankommen, gezielt Neuansiedlungen aus dem gehobenen Genre zu forcieren. Daneben soll das Angebotsspektrum durch anziehungs starke, preisaktive Magnetbetriebe ausge dehnt werden, um auch künftig der oberzent ralen Versorgungsfunktion in der Region ge recht zu werden. Grundsätzlich ist zu erwähnen, dass solch de taillierte Vorher-nachher-Betrachtungen der Veränderungen durch eine Centeransiedlung ein grundlegender Bestandteil von Shopping- Center-Entwicklungen der mfi AG sind. Bei der Untersuchung in Gera hatte auch die Maxime eines kooperativen Prozesses einen hohen Stellenwert. So fand im Vorfeld der Untersu chung sowohl inhaltlich als auch organisato risch eine enge Abstimmung mit der Stadtver waltung Gera statt. Im Anschluss an diesen iterativen Prozess wurden die Ergebnisse der Untersuchung dieser zugänglich gemacht und unter Anwesenheit der Oberbürgermeisterin, der Verwaltungsspitzen der Stadt Gera sowie Pressevertretern im Januar 2013 diskutiert. So konnte sicher gestellt werden, dass die aus der Analyse gewonnenen Erkenntnisse nicht nur einem breiten Publikum zugänglich ge macht und Synergieeffekte zwischen den Ak teuren erzeugt, sondern die abgeleiteten Handlungsempfehlungen auch an richtiger Stelle platziert wurden. Ein Beitrag von André Stadermann, mfi management für immobilien AG & Dr. Gerold Doplbauer, Dr. Lademann & Partner GmbH

GCM 2-2013

Pages