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GCM 4-2014

  GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . Change II – center und einzelhandel Eingespieltes muss neu formuliert werden Was hat in den vergangenen Jahren die Arbeit der Center-Investoren verändert? »Klumpenrisiko«, Niedrigzinsen und Online-Handel aus der Sicht von Wirtschaft und Wissenschaft Auch die Arbeit der Investoren hat sich hinsicht- lich der Kooperation mit Entwicklern und Betrei- bern von Handelsimmobilien im Laufe der ver- gangenen Jahre auf unterschiedlichen Gebieten verändert. Anlass für das German Council Ma- gazin, bei erfahrenen Praktikern aus Wirtschaft und Wissenschaft mal nachzufragen. Zur Verfü- gung stellten sich Matthias Leube, Head of AXA Real Estate Germany, Annette Kröger, Head of Acquisitions of Allianz Real Estate Germany, Ste- phan Austrup, Head of Retail TH Real Estate Germany, sowie Professor Tobias Just, Geschäfts- führer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie. Gibt es eigentlich in Bezug auf größere Shop- ping-Center-Investments immer noch das so- genannte »Klumpenrisiko«? Prof. Tobias Just: Klumpenrisiken sind immer dann ein Problem, wenn ein einziges Asset einen großen Teil des Gesamtportfolios aus­ macht. Da Shopping Center nun mal keine Tante-Emma-Läden sind, können einzelne schlecht laufende Shopping Center in einem kleinen Portfolio rasch zum gefährlichen Klumpen werden. Dies gilt übrigens auch nur etwas abgemildert, wenn in einem grö­ ßeren Portfolio mehrere Shopping Center ei­ nes Landes enthalten sind, die ja letztlich alle spezifischen Makrotreibern unterworfen sind. Auf der Centerebene kann ein großer Ankermieter dann zum Klumpenrisiko wer­ den, wenn der Strukturwandel den Wert des Ankers senkt. Matthias Leube: Die Größe eines Shopping Centers ist wesentlich, um Kunden anzuzie­ hen. Es ist bei dieser Assetklasse wichtig, diese in Relation zum Gesamtmarkt zu set­ zen. Wenn große Shopping Center in einem Markt also üblich sind, dann stellt ein großes Investment nicht unbedingt ein Clusterrisiko dar. Es kommt bei der Risikobewertung viel­ mehr darauf an, dass das Shopping Center in seinem spezifischen Markt das richtige zu­ kunftsweisende Konzept hat. Wenn wir es also mit einem großen, aber top positionier­ ten Center zu tun haben, dann minimiert dies automatisch das Klumpenrisiko. Annette Kröger: Die Allianz Real Estate ver­ folgt das Ziel, den Anteil der Einzelhandels­ immobilien in dem von ihr betreuten Portfo­ lio von heute rund 20 Prozent auf rund 30 Prozent auszubauen. Im Rahmen ihrer Inves­ titionsstrategie setzt sie unter Rendite-/Risi­ koaspekten auf eine breite Diversifikation für die jeweiligen Allianz Investoren, welt­ weit, nach Standorten und nach Nutzungsar­ ten. Darüber hinaus werden das Portfolio und die einzelnen Objekte regelmäßig ana­ lysiert und im Rahmen der Buy-Manage-Sell- Strategie optimiert. Ein Klumpenrisiko be­ steht daher nicht. Stephan Austrup: Aufgrund des stabilen Kon­ sumverhaltens in Deutschland haben sich Retail-Investments in den vergangenen Jah­ ren als solide Anlage mit guter Performance bewährt. Sie gehören damit weiterhin zu ei­ ner der bevorzugten Immobilienklassen bei den Investoren. Durch die Vielzahl an Mie­ tern weisen Shopping Center grundsätzlich einen granularen Cashflow und somit in der Regel auch sehr stabile Einnahmen auf. Das Klumpenrisiko ist relativ im Verhältnis zum Gesamtportfolio des jeweiligen Investors be­ ziehungsweise Investitionsvehikels zu be­ trachten. Wir investieren sehr breit gefä­ chert von großvolumigen Shopping Centern bis hin zum Fachmarktzentrum ab circa.15 Millionen Euro aufwärts. Was hat sich in den vergangenen zwei, drei Jahren hinsichtlich Investments in Handels- immobilien konkret verändert? Prof. Tobias Just: Handelsimmobilien waren bei Investoren in den turbulenten Jahren nachAnnette Kröger Stephan Austrup ›Aufgrund des stabilen Konsumverhaltens haben sich Retail-Investments in den letzten Jahren als solide Anlage mit guter Performance bewährt.‹ Stephan Austrup, TH Real Estate

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