GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . Change II – center und einzelhandel Eingespieltes muss neu formuliert werden Was hat in den vergangenen Jahren die Arbeit der Center-Investoren verändert? »Klumpenrisiko«, Niedrigzinsen und Online-Handel aus der Sicht von Wirtschaft und Wissenschaft Auch die Arbeit der Investoren hat sich hinsicht- lich der Kooperation mit Entwicklern und Betrei- bern von Handelsimmobilien im Laufe der ver- gangenen Jahre auf unterschiedlichen Gebieten verändert. Anlass für das German Council Ma- gazin, bei erfahrenen Praktikern aus Wirtschaft und Wissenschaft mal nachzufragen. Zur Verfü- gung stellten sich Matthias Leube, Head of AXA Real Estate Germany, Annette Kröger, Head of Acquisitions of Allianz Real Estate Germany, Ste- phan Austrup, Head of Retail TH Real Estate Germany, sowie Professor Tobias Just, Geschäfts- führer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie. Gibt es eigentlich in Bezug auf größere Shop- ping-Center-Investments immer noch das so- genannte »Klumpenrisiko«? Prof. Tobias Just: Klumpenrisiken sind immer dann ein Problem, wenn ein einziges Asset einen großen Teil des Gesamtportfolios aus macht. Da Shopping Center nun mal keine Tante-Emma-Läden sind, können einzelne schlecht laufende Shopping Center in einem kleinen Portfolio rasch zum gefährlichen Klumpen werden. Dies gilt übrigens auch nur etwas abgemildert, wenn in einem grö ßeren Portfolio mehrere Shopping Center ei nes Landes enthalten sind, die ja letztlich alle spezifischen Makrotreibern unterworfen sind. Auf der Centerebene kann ein großer Ankermieter dann zum Klumpenrisiko wer den, wenn der Strukturwandel den Wert des Ankers senkt. Matthias Leube: Die Größe eines Shopping Centers ist wesentlich, um Kunden anzuzie hen. Es ist bei dieser Assetklasse wichtig, diese in Relation zum Gesamtmarkt zu set zen. Wenn große Shopping Center in einem Markt also üblich sind, dann stellt ein großes Investment nicht unbedingt ein Clusterrisiko dar. Es kommt bei der Risikobewertung viel mehr darauf an, dass das Shopping Center in seinem spezifischen Markt das richtige zu kunftsweisende Konzept hat. Wenn wir es also mit einem großen, aber top positionier ten Center zu tun haben, dann minimiert dies automatisch das Klumpenrisiko. Annette Kröger: Die Allianz Real Estate ver folgt das Ziel, den Anteil der Einzelhandels immobilien in dem von ihr betreuten Portfo lio von heute rund 20 Prozent auf rund 30 Prozent auszubauen. Im Rahmen ihrer Inves titionsstrategie setzt sie unter Rendite-/Risi koaspekten auf eine breite Diversifikation für die jeweiligen Allianz Investoren, welt weit, nach Standorten und nach Nutzungsar ten. Darüber hinaus werden das Portfolio und die einzelnen Objekte regelmäßig ana lysiert und im Rahmen der Buy-Manage-Sell- Strategie optimiert. Ein Klumpenrisiko be steht daher nicht. Stephan Austrup: Aufgrund des stabilen Kon sumverhaltens in Deutschland haben sich Retail-Investments in den vergangenen Jah ren als solide Anlage mit guter Performance bewährt. Sie gehören damit weiterhin zu ei ner der bevorzugten Immobilienklassen bei den Investoren. Durch die Vielzahl an Mie tern weisen Shopping Center grundsätzlich einen granularen Cashflow und somit in der Regel auch sehr stabile Einnahmen auf. Das Klumpenrisiko ist relativ im Verhältnis zum Gesamtportfolio des jeweiligen Investors be ziehungsweise Investitionsvehikels zu be trachten. Wir investieren sehr breit gefä chert von großvolumigen Shopping Centern bis hin zum Fachmarktzentrum ab circa.15 Millionen Euro aufwärts. Was hat sich in den vergangenen zwei, drei Jahren hinsichtlich Investments in Handels- immobilien konkret verändert? Prof. Tobias Just: Handelsimmobilien waren bei Investoren in den turbulenten Jahren nachAnnette Kröger Stephan Austrup ›Aufgrund des stabilen Konsumverhaltens haben sich Retail-Investments in den letzten Jahren als solide Anlage mit guter Performance bewährt.‹ Stephan Austrup, TH Real Estate