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GCM 4-2014

  GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . kaleidoskop Von den 350 identifizierten Standorten wur­ den 151 repräsentative Center mit ins­gesamt über 3,2 Mio. qm Verkaufsfläche besichtigt, erhoben und nach einheitlichen Kriterien er­ fasst. Folgende Kernaussagen lassen sich treffen: • Durchschnittliche Verkaufsfläche: 19.200 qm • 41 % haben eine Verkaufsfläche zwischen 10.000 – 15.000 qm • Durchschnittliche Verkaufsfläche pro Mieter: 6.600 qm • Durchschnittliche Leerstandsquote: 5 % • 6 % der Center liegen in zentralen Lagen • 62 % haben einen überdachte, gemeinsa­ me Mall • 71 % sind als Marke erkennbar • Kostenlose Parkplätze bei 93 % der Center Der quantitativen Untersuchung der Merk­ male folgte eine qualitative Analyse. Gängi­ ge Marktmeinungen wurden mit den Vor- Ort-Eindrücken anhand von Hypothesen überprüft. Die Analyse ergab folgende Ergeb­ nisse: • Ein Drittel der Fachmarktzentren hat Revi­ talisierungsbedarf. • Die Leerstandsquote hat keinen Einfluss auf den Revitalisierungsdruck. • Die Fachmarktcenter-Performace wird vor allem durch die Gebäudestruktur beein­ flusst. • Wettbewerbsintensität und Erreichbarkeit haben keinen Einfluss auf die Leerstands­ quote. Überraschenderweise korreliert die höchste Leerstandsquote (6,5 %) bei solchen Fach­ marktzentren, die erst nach 15 bis 20 Minu­ ten Fahrzeit ein weiteres Zentrum als Nach­ barn haben. Zentren mit näher benachbarten Wettbewerbern haben deutlich niedrigere Leerstandsquoten. Revitalisierung und Modernisierung von Be­ standsobjekten sind zwei der Kernherausfor­ derungen für Eigentümer und Betreiber. Das Potenzial für Fachmarktzentren ist insgesamt hoch, eine Marktbereinigung im großen Stil nicht zu erwarten. Gleichwohl wird nicht jedes der heutigen Fachmarktzentren wirtschaftlich überleben. Demografischer Wandel und Ver­ änderungen der Handelslandschaft sind nur zwei von vielen Gründen dafür. Insgesamt sind die Perspektiven für Fachmarktzentren und Fachmarktorientierte Shopping Center aber gut. Dazu sechs Thesen: 1. Der Revitalisierungsbedarf bei Fachmarkt- zentren ist geringer als vermutet. Es ist daher sehr stark davon auszugehen, dass es auch bei vielen der nicht revitalisie­ rungsbedürftigen Zentren einen teilweise ge­ hörigen Modernisierungsbedarf gibt. Dabei versteht man unter Modernisierung die An­ passung an geänderte gesellschaftliche Rah­ menbedingungen und immobilienwirtschaft­ liche Erfordernisse wie zum Beispiel im Rah­ men der Energieeffizienz. Das betrifft nicht nur das Gebäude und die Technik, sondern auch Mieterbesatz, Markenbildung, Architek­ tur etc. Eine Modernisierung hält den Alte­ rungsprozess des Gebäudes jedoch deutlich weniger auf als eine Revitalisierung. 2. Substanzielle Verbesserungen bei gerin- gerem Investment sind möglich. Insgesamt ergibt sich aus der Erhebung ein er­ freuliches Bild für die Marktteilnehmer. Die Chancen, die das begehrte Objekt Fachmarkt­ zentrum bietet, sind möglicherweise mit weni­ ger finanziellem Aufwand nutzbar, als es der Branche bisher bewusst war. Allerdings muss die Bewertung für jeden Standort individuell und unter Einbeziehen des umfangreichen Kri­ terienrasters vorgenommen werden, die in dem Bericht vorgestellt werden. 3. Der Innovationsdruck im Einzelhandel nimmt zu. Der E-Commerce ist derzeit der Hauptfaktor für den Wandel in der Handelslandschaft. Ei­ nige Branchen wie Schuhhandel und Unter­ haltungselektronik werden durch den Inter­ net-Handel bereits stark unter Druck gesetzt, andere wappnen sich und entwickeln eigene Multichannelkonzepte. Durch den Wettbe­ werbsdruck entstehen unter anderem neue Ansätze für Handelskonzepte. Neben der klassischen Verknüpfung von Internet und Fi­ lialhandel durch Click and Collect werden ebenso neue Formate entwickelt. Ein Beispiel ist die Idee eines großen SB-Warenhauses, Abholstationen als eigenes Format anzusie­ deln. Der Gedanke, dass zum Beispiel Pendler im Internet bestellen und an einer gut er­ reichbaren Abholstation den Einkauf nur noch einladen müssen, ist eine echte Innova­ tion. Die Verbraucher haben einen spürbaren Mehrwert durch die direkte Verfügbarkeit der Ware und können bequem in der Mit­ tagspause vom Büro aus einkaufen. Für das SB-Warenhaus hätte das unter anderem den Vorteil, Expansion ohne vergleichsweise gro­ ße Flächen betreiben zu können. 4. Händler mögen das Fachmarktzentrum (immer mehr). Aus Sicht der Mieter lässt sich ableiten, dass das Fachmarktzentrum für die Expansions­ strategien der Händler auch künftig eine wichtige Rolle spielen wird. Immer häufiger expandieren Handelsformate wie Douglas, Gerry Weber oder Tom Tailor in Fachmarkt­ Weserpark

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