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GCM 4-2014

  GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . recht und gesetz Legal Change Rechtliche Rahmenbedingungen im Wandel der Zeit Change, das gilt auch für die Handelsimmobi- lienwirtschaft und ihre Player. Denn Handel ist bekanntlich Wandel und lebt von Innovati- onen. Dies stellt alle Marktteilnehmer vor he- rausfordernde Aufgaben und erfordert Inno- vationsfähigkeit. Oftmals stößt diese aller- dings bei den rechtlichen Rahmenbedingungen auf vermeintliche Hürden. Denn die im Le- benszyklus einer Handelsimmobilie regelmä- ßig für einen längeren Zeitraum abgeschlos- senen Verträge (beispielsweise Mietverträge) können den Wandel der Vertriebsformen und das sich ändernde Konsumverhalten der Ver- braucher nur bedingt vorwegnehmen und ent- sprechend flexible Rahmenbedingungen schaf- fen. Gerade der Wandel vom stationären Han- del zum online-basierten Vertrieb stellt nicht nur die Betreiber und Eigentümer von Han- delsimmobilien vor neue Aufgaben und He- rausforderungen, sondern auch deren recht- liche Berater. So sind auch diese gefordert, marktetablierte juristische Mechanismen und Prinzipien, soweit im Rahmen der bestehen- den gesetzlichen Normen möglich, zu über- denken und auf ihre Innovationsfähigkeit und Flexibilität hin zu überprüfen. Unterstellt man beispielsweise einmal, dass die Handelsfläche der Zukunft mehr stationä­ re Ergänzung zum Online-Vertrieb von Waren werden wird, so dürfte deren Nutzung zu­ künftig weniger die einer traditionellen La­ denfläche sein, sondern vielmehr die eines Showrooms, Erlebnis-, Lager- und Logistikflä­ che. Der Showroom oder die Erlebnisfläche – was noch am ehesten einer klassischen Han­ dels- oder Verkaufsfläche entsprechen dürfte – bietet dabei die optische und haptische Er­ gänzung zum Online-Vertrieb. Die Lager- und Logistikfläche bietet dem einzelnen Unter­ nehmen die Möglichkeit, möglichst zahlrei­ che und vielfältige Waren vor Ort verfügbar zu haben, damit unter anderem im Online- Shop bestellte Waren in der jeweils nächsten Geschäftseinheit von dem Kunden abgeholt werden können. Dadurch könnten hohe Rück­ sendequoten vermieden und die Kundenprä­ senz im Ladengeschäft erhöht werden. Die Entwicklung des Handels zeigt, dass tradi­ tionelle Center-Mietverträge daraufhin über­ prüft werden müssen, ob diese die aufgrund des sich stetig ändernden Konsumentenver­ haltens erforderliche Multifunktionalität und Flexibilität gewährleisten. Dies dürfte regel­ mäßig nicht der Fall sein. Insbesondere klassi­ sche Mietzweckvereinbarungen, Flächenvor­ gaben und Regelungen zur Umsatzmiete kön­ nen die flexible Anpassung der Einzelhändler an veränderte Marktgegebenheiten beein­ trächtigen, aber auch den Center-Betreibern und Eigentümern zum Nachteil gereichen. Die traditionellen Mietverträge enthalten regel­ mäßig Mietzweckvereinbarungen, die den zu­ lässigen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter exakt eingrenzen und von denen nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters abgewichen werden kann. Auch werden unter

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