GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . recht und gesetz Legal Change Rechtliche Rahmenbedingungen im Wandel der Zeit Change, das gilt auch für die Handelsimmobi- lienwirtschaft und ihre Player. Denn Handel ist bekanntlich Wandel und lebt von Innovati- onen. Dies stellt alle Marktteilnehmer vor he- rausfordernde Aufgaben und erfordert Inno- vationsfähigkeit. Oftmals stößt diese aller- dings bei den rechtlichen Rahmenbedingungen auf vermeintliche Hürden. Denn die im Le- benszyklus einer Handelsimmobilie regelmä- ßig für einen längeren Zeitraum abgeschlos- senen Verträge (beispielsweise Mietverträge) können den Wandel der Vertriebsformen und das sich ändernde Konsumverhalten der Ver- braucher nur bedingt vorwegnehmen und ent- sprechend flexible Rahmenbedingungen schaf- fen. Gerade der Wandel vom stationären Han- del zum online-basierten Vertrieb stellt nicht nur die Betreiber und Eigentümer von Han- delsimmobilien vor neue Aufgaben und He- rausforderungen, sondern auch deren recht- liche Berater. So sind auch diese gefordert, marktetablierte juristische Mechanismen und Prinzipien, soweit im Rahmen der bestehen- den gesetzlichen Normen möglich, zu über- denken und auf ihre Innovationsfähigkeit und Flexibilität hin zu überprüfen. Unterstellt man beispielsweise einmal, dass die Handelsfläche der Zukunft mehr stationä re Ergänzung zum Online-Vertrieb von Waren werden wird, so dürfte deren Nutzung zu künftig weniger die einer traditionellen La denfläche sein, sondern vielmehr die eines Showrooms, Erlebnis-, Lager- und Logistikflä che. Der Showroom oder die Erlebnisfläche – was noch am ehesten einer klassischen Han dels- oder Verkaufsfläche entsprechen dürfte – bietet dabei die optische und haptische Er gänzung zum Online-Vertrieb. Die Lager- und Logistikfläche bietet dem einzelnen Unter nehmen die Möglichkeit, möglichst zahlrei che und vielfältige Waren vor Ort verfügbar zu haben, damit unter anderem im Online- Shop bestellte Waren in der jeweils nächsten Geschäftseinheit von dem Kunden abgeholt werden können. Dadurch könnten hohe Rück sendequoten vermieden und die Kundenprä senz im Ladengeschäft erhöht werden. Die Entwicklung des Handels zeigt, dass tradi tionelle Center-Mietverträge daraufhin über prüft werden müssen, ob diese die aufgrund des sich stetig ändernden Konsumentenver haltens erforderliche Multifunktionalität und Flexibilität gewährleisten. Dies dürfte regel mäßig nicht der Fall sein. Insbesondere klassi sche Mietzweckvereinbarungen, Flächenvor gaben und Regelungen zur Umsatzmiete kön nen die flexible Anpassung der Einzelhändler an veränderte Marktgegebenheiten beein trächtigen, aber auch den Center-Betreibern und Eigentümern zum Nachteil gereichen. Die traditionellen Mietverträge enthalten regel mäßig Mietzweckvereinbarungen, die den zu lässigen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter exakt eingrenzen und von denen nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters abgewichen werden kann. Auch werden unter