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GCM 4-2014

GCM 4 / 2014   nachgeordnete Rolle. Konzeptionelle Un­ terschiede treten auch bei den Flächen­ formaten der Ankermieter zutage. Verfü­ gen klassische Magnetmieter in einem Shopping Center typischerweise über 2.500 qm bis 10.000 qm (oder mehr) Miet­ fläche, so belegen die Zugpferde in einer Outlet Mall mit 700 qm bis 1.500 qm gro­ ßen Stores in aller Regel einen wesentlich geringeren Anteil an der Gesamtmietflä­ che. Dies reduziert im Umkehrschluss die Abhängigkeit des Investors von der Boni­ tät des Einzelmieters, obgleich High-End- Label in der Positionierung des Standorts im Wettbewerb ein wichtiges Alleinstel­ lungsmerkmal darstellen. Der wahre An­ ker einer Outlet Mall ist daher der Mar­ ken-Mix. 4. Bei innerstädtischen Shopping Centern zählt der Parkhauspachtvertrag meist zu den fünf größten Ertragsbringern im In­ vestor Cash Flow. Outlet Malls verfügen über ein wesentlich größeres Einzugsge­ biet (teils bis 90 Minuten Fahrzeit). Nahe­ zu alle Kunden reisen per PKW oder Tou­ ristenbus an. Ein großzügiges, kostenlo­ ses Parkplatzangebot darf vom Kunden erwartet werden. Stellplatzschlüssel hoch. Mietertrag gleich null. 5. Die enorme Streuung des räumlichen Ein­ zugsgebietes stellt die Jahresbudgetpla­ nung des Asset Managers vor eine zusätz­ liche Herausforderung: Marketing! Ver­ einfacht kalkuliert verfügt ein mittelgro­ ßes Shopping Center über ein Marketing- Budget von rund 1 Million Euro pro Jahr. Die notwendige Firepower zur adäquaten Werbemittelstreuung im Betrieb einer Outlet Mall beträgt in zähen Einführungs­ jahren leicht das Doppelte, wobei eine be­ deutsame freiwillige Beteiligung des Ei­ gentümers (circa 1/3 des Jahresetats) will­ kommen ist. 6. Während sehr gute Shopping Center in Deutschland nach erfolgreicher Stabilisie­ rungsphase über Flächenproduktivitäten von 4.500 bis 6.000 Euro pro Jahr verfügen können, weisen erfolgreiche Outlet Malls durchaus schon einmal eine jährliche Qua­ dratmeterleistung von 5.500 bis 7.000 auf. Aufgrund des deutlich höheren Durch­ schnittsbons pro Besucher kommt man hierbei mit einer vergleichsweise geringen Besucherzahl (1,5 bis 3,5 Millionen pro Jahr) klar. Die sukzessive Steigerung der Flächenproduktivitäten bei Anwendung stark umsatzbasierter Mietverträge ist von erfolgskritischer Bedeutung für die Ent­ wicklung der Ertragsplanung. Hier liegt der Rendite-Hebel! 7. Reflektieren dominante Shopping Center eine defensivere, wertstabile Anlagestrate­ gie mit gut planbaren Ausschüttungsrendi­ ten, so steht beim Business Plan des Asset Managers einer Outlet Mall die Generie­ rung einer attraktiven Gesamtrendite (To­ tal Return) im Fokus. In die quartalsweise Wertermittlung der Outlet Mall fließen komplexe Annahmen und Erwartungen über die Entwicklung des langfristigen Cash Flow ein, der wiederum aus oben skizzierten Gründen sensitiv auf tatsäch­ lich erreichte Flächenproduktivitäten, Ver­ mietungsfortschritt und eine sukzessive Reduktion der anfänglich hohen Eigentü­ merkosten reagiert. Klingt kompliziert? Ist es auch – wenn es die erste ist! Fazit: Beide Sub-Sektoren, Shopping Center und Outlet Malls, bieten zweifelsohne ein spannendes Betätigungsfeld für spezialisierte Retail Asset Manager. Dass es sich trotz art­ gleicher Wahrnehmung um voneinander völ­ lig verschiedene Produkte handelt, belegt nicht nur die obige Analyse, sondern auch die Tatsache, dass hierzulande kein führender Shopping-Center-Entwickler selbst Outlet Malls betreibt und kein führender Outlet- Mall-Entwickler gekonnt Shopping Center ma­ nagt. Beiden gemeinsam ist übrigens das zähe Ringen um die notwendige politische Unter­ stützung und planungsrechtliche Flexibilität, sodass sich Standorte im Einklang mit sich wandelnden Kundenansprüchen dynamisch (weiter-)entwickeln lassen, um den Kunden in Zeiten von »Change« ein attraktives Einkaufs­ erlebnis zu bereiten. Ein Gastbeitrag von Steffen Hofmann Geschäftsführer / Managing Director iMallinvest Europe GmbH

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