Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

GCM 4-2016

  GCM 4 / 2016 GERMAN COUNCIL . recht und gesetz Für die Realisierung von neuen Immobilien- projekten benötigen die Investoren häufig Grundstücke der öffentlichen Hand. Umge- kehrt kauft die öffentliche Hand immer wie- der Grundstücke von Privaten an, um öffent- liche Bauten zu errichten. Für derartige Grundstücksgeschäfte mit der öffentlichen Hand hat die EU die dabei anzuwendenden beihilferechtlichen Vorschriften soeben neu gefasst. Zielrichtung des Beihilferechts ist es, sicherzu- stellen, dass keine unzulässigen Beihilfen im Sinne des Artikels 107 AEUV von der öffentli- chen Hand an den privaten Vertragspartner geleistet werden. Dies kann u. a. dann der Fall sein, wenn ein zu geringer Kaufpreis ver- einbart wird und dem Käufer damit ein bei- hilferechtlich relevanter Vorteil gewährt wür- de. Ebenso kann auch beim Verkauf eines Grundstücks an die öffentliche Hand durch einen überhöhten Kaufpreis ein beihilfe- rechtlich relevanter Tatbestand geschaffen werden. Seit 1997 bildete für die beihilferechtliche Be- urteilung dieser Sachverhalte die sog. Grund- stücksmitteilung der EU-Kommission eine praktische Hilfestellung, um bei Grundstücks- geschäften mit der öffentlichen Hand sicher- zustellen, dass keine unzulässigen Beihilfen geleistet wurden. Nach der Grundstücksmit- teilung musste der Verkauf von Grundstücken stets zum Marktpreis erfolgen. Der Markt- preis konnte dabei durch ein bedingungsfrei- es Bietverfahren oder durch Sachverständi- gengutachten ermittelt werden. Am 31.07.2016 wurde im Amtsblatt der Euro- päischen Union nunmehr die »Bekanntma- chung der Kommission zum Begriff der staat- lichen Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Abs. 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Eu- ropäischen Union« veröffentlicht. Diese Be- kanntmachung ersetzt u. a. auch die bereits eingangs erwähnte Grundstücksmitteilung und befasst sich mit allen beihilferechtliche Fragestellungen. Sie behandelt Grundstücks- geschäfte allgemein in der Kategorie »Ver- kauf und Kauf von Vermögenswerten, Waren und Dienstleistungen«. Entscheidend ist, dass bei einem Grund- stücksgeschäft mit der öffentlichen Hand dem Privaten kein Vorteil i.S.d. Art. 107 Abs. 1 AEUV gewährt wurde. Ein Vorteil ist dabei jede wirtschaftliche Vergünstigung, die ein Unternehmen unter normalen Marktbedin- gungen, d.h. ohne Eingreifen des Staates, nicht erhalten könnte. Für den Nachweis, dass keine unzulässigen Beihilfen im Rahmen eines Grundstücksgeschäftes geflossen sind, ist daher der Nachweis erforderlich, dass das Grundstücksgeschäft den Marktbedingungen entspricht. Die neue Mitteilung sieht nunmehr vor, dass dieser Nachweis der Marktkonformität er- bracht wurde, wenn der Kauf oder Verkauf des Grundstücks in einem wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren erfolgt ist. Die Bekanntmachung verweist da- bei ausdrücklich auf die vergaberechtlichen Prinzipien, deren entsprechende Anwendung die Marktkonformität gewährleisten soll. Besonders erwähnenswert ist, dass die Aus- schreibung bedingungsfrei sein muss. Nicht bedingungsfrei ist eine solche Ausschrei- bung, wenn der Verkäufer zugunsten der Be- hörden im allgemeinen öffentlichen Interesse besondere Verpflichtungen eingeht, die ein privater Verkäufer nicht verlangt hätte und die sich nicht aus dem allgemeinen nationa- len Recht oder aus Entscheidungen der Pla- nungsbehörden ergeben. Daher sind vor al- lem entsprechende Verpflichtungen zur Er- richtung eines bestimmten Vorhabens im Rahmen des Kaufvertrages als kritisch im Hin- blick auf die Bedingungsfreiheit und damit auf die Marktkonformität anzusehen. Alternativ zu einem Ausschreibungsverfahren sieht die Bekanntmachung auch andere Me- thoden zur Prüfung der Marktkonformität vor. So wird vor allem das Benchmarking be- sonders herausgestellt. Danach kann die Marktkonformität durch einen Vergleich mit anderen Transaktionen ermittelt werden. Bei der Prüfung eines Kaufs bzw. Verkaufs einer bestimmten Immobilie erscheint aber ein sol- cher Benchmark-Test wenig belastbar. Grundstücksgeschäfte mit der öffentlichen Hand Neue beihilferechtliche Vorgaben der EU Was ist für Sie effizientes Handeln? Das Pareto-Prinzip besagt, dass 80 % der Ergebnisse mit 20 % des Gesamt- aufwandes erreicht werden. Die verbleibenden 20 % der Ergebnisse benötigen mit 80 % die meiste Arbeit. Effizientes Handeln bedeutet für mich, bereits im Vorfeld abwägen zu können, welcher Aufwand wohl zu den 20 und welcher zu den 80 % gehört. Bei immer wiederkeh- renden Aufgabengebieten mag man dies nach- vollziehen können, schwierig wird es da aber bei neuen Projekten. Denn gerade in unserem kreativen Bereich ist es oft das kleine Quäntchen, das i-Tüpfelchen, welches viel Mühe kostet, aber letztendlich für den WOW-Effekt sorgt. Randolph Hopp Geschäftführer Agentur Randolph Hopp

Übersicht