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GCM 4-2016

  GCM 4 / 2016 GERMAN COUNCIL . Effizienz Seit 2,5 Jahren ist Florian Knoll als Analyst bei der redos real estate GmbH, einem Asset Manager und Co-Investor für Einzelhandels- immobilien, in Hamburg beschäftigt und schloss in dieser Zeit parallel sein Studium des Wirtschaftsingenieurwesen an der TU Braunschweig ab. In seiner Masterarbeit »Die hybride Mall – Notlösung oder nachhaltiges Erfolgskonzept?«, die er am Lehrstuhl für In- frastruktur- und Immobilienmanagement einreichte, widmete sich Knoll ausführlich den Eigenschaften, Chancen und Risiken die- ser speziellen Betriebsform. Die nachfol- genden Ausführungen stellen ein Résumé der Ergebnisse seiner Masterarbeit dar. Der deutsche Einzelhandelsmarkt befindet sich in einer Phase des Umbruchs. Insbesonde- re der wachsende E-Commerce, aber auch der demografische Wandel bewirken eine kontinu- ierliche Veränderung des Konsumverhaltens der Bevölkerung, wodurch sich fortwährend neue Anforderungen an hiesige Einzelhandels- strukturen und -Immobilien ergeben. In die- sem dynamischen Umfeld, das gleichzeitig durch ein restriktives Baurecht gekennzeichnet ist, findet sich zunehmend eine neue Katego- rie von Einzelhandelsimmobilien, die soge- nannte hybride Mall. Diese Mischform, die in der Literatur auch als »hybrides Shopping Center« oder »fachmarkt- orientiertes Shopping Center« bezeichnet wird, vereint in sich typische Merkmale eines Shopping Centers sowie eines Fachmarktzent- rums. Speziell in dieser Eigenart kann ein gro- ßer Vorteil liegen, können die jeweiligen Stär- ken der beiden genannten klassischen Be- triebsformen doch zielgerichtet und effizient miteinander kombiniert werden. So befinden sich hybride Malls ähnlich wie klassische Fach- marktzentrum, aus denen sie zumeist hervor- gehen, an Hauptverkehrsadern in peripherer Lage und verfügen entsprechend über ein gro- ßes Angebot an kostenfreien Parkplätzen. chen Regionen fernab der großen und mittel- großen Zentren zeigen, von großer Bedeu- tung. Nicht ohne Grund wird speziell in diesen Gebieten dem Online-Handel, vor allem mit Bekleidung und Schuhen, ein besonders gro- ßes Wachstumspotenzial zugeschrieben. Die hybride Mall bietet in diesem Kontext die Mög- lichkeit, den Versorgungseinkauf mit einem (kleinen) Shopping-Erlebnis zu kombinieren. Gleichzeitig lassen sich verschiedene Cross- Channel-Strategien, wie z. B. Click&Collect, her- vorragend in eine hybride Mall integrieren. An diesem Punkt zeigen sich auch die Vorteile auf Seiten der Einzelhändler. Der Wettbewerb um gute Flächen ließ die Mieten in den City- und 1a-Lagen stark anziehen, sodass zuneh- mend auch 1b- und 1c-Flächen in den Fokus von Expansionsstrategien rückten. Da hybride Malls, bedingt durch ihren Schwerpunkt als Nahversorger, ohnehin über eine gute Fre- quentierung verfügen, kann die Anmietung ei- ner Fläche in einer hybriden Mall für Einzel- händler eine kostengünstige und effiziente Al- ternative zum Shopping Center darstellen und zugleich ein gutes Umsatzpotenzial bieten. Auch anhand der zunehmenden Professionali- sierung des Neben- und Betriebskostenmana- gements zeigen sich die Bestrebungen der Ein- zelhändler, die eigenen Fixkosten zu senken und somit die Effizienz des Unternehmens zu steigern. Die in Relation zu einem Shopping Center deutlich geringere Nebenkostenbelas- tung von 3-5 €/m²/Monat unterstreicht hier ebenfalls die Attraktivität von hybriden Malls. Aus der Perspektive der Kommunen bieten hy- bride Malls eine qualitativ höherwertige Archi- tektur als Fachmarktzentren, die sich durchaus positiv auf das Image der Umgebung bzw. der Kommune auswirken kann. Zusätzlich muss von Seiten der Gemeinden weitaus weniger befürchtet werden, dass Einwohner zum »Shoppen« in die nächstgrößere Stadt oder auf das Internet ausweichen und Kaufkraft ver- loren geht. Zweifelsfrei können durch die Er- HYBRID BEDEUTET IMMER AUCH EFFIZIENT GCSC-NeXtGen-Mitglied Florian Knoll beschäftigte sich in seiner Masterarbeit mit der Mischform aus Shopping- und Fachmarkt-Zentrum Gleichzeitig zeigen sich die Gemeinsamkeiten zum Shopping Center insbesondere in dem Vorhandensein einer Mall, dem – im Vergleich zu reinen Fachmarktzentren – umfangreiche- ren Gastronomieangebot sowie dem höheren Anteil innenstadtrelevanter Sortimente. Hin- sichtlich der Gesamtgröße sowie der Shopauf- teilung sind ferner alle Mischformen zwischen einem Fachmarktzentrum und einen Shopping Center vorstellbar, sodass unter Berücksichti- gung der spezifischen Standortkriterien sowie einer abgestimmten und nachhaltigen Pla- nung Chancen für alle Beteiligten – Kunden, Mieter, Kommunen und Eigentümer – reali- siert werden können. Auf Seiten der Kunden bieten hybride Malls insbesondere in ländlichen Gebieten einen Mehrwert, verfügen sie doch über ein breite- res, über die Sortimente des täglichen Bedarfs hinausgehendes Angebot. Dieser Umstand ist vor dem Hintergrund, dass sich die größten Angebots- und Versorgungslücken in ländli- Florian Knoll

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