GCM 4 / 2016 GERMAN COUNCIL . Effizienz von Objekten überfrachtet, so dass diese kaum noch Zeit für das regelmäßige Ge- spräch mit ihren Mietern haben und letzt- lich nur noch Feuerwehr spielen können? Gut, kurzfristig erhöht eine solche Ge- schäftspolitik den Ertrag, weil ein geringe- rer Teil der Gebühreneinnahmen für Perso- nal ausgegeben wird. Doch mittel- bis lang- fristig sinkt der Ertrag zwangsläufig wieder: Weil unzufriedene Mieter die Flucht ergrei- fen, dies zu sinkenden Mieteinnahmen führt, dies wiederum Wertabschläge auf die Objekte bedeutet, die wiederum die Basis für die Gebührenbemessung sind. Und doch ist dieses Problem von »undermana- ged Objekten« ein Dauerbegleiter des Im- mobilieninvestmentmarkts. Dabei zahlt es sich gerade an diesem Punkt schnell aus, einen angemessenen Aufwand zu fahren. Angemessener Aufwand heißt rücksichtigung der Nutzeranforderungen ge- füllt, die anfallenden Kosten für den Ausbau werden transparent gemacht und entspre- chend in der Miete berücksichtigt. Es war kein schneller Mietvertragsabschluss, der diesem Vorgehen des Asset Managers folg- te. Aber es war ein wirtschaftlich attraktiver Abschluss – für beide Seiten. Es wurde ein hoher Aufwand für den künftigen Nutzer ge- fahren, aber damit wurde auch das Richtige getan. So entzieht sich also das Immobiliengeschäft den üblichen Vorstellungen der am Anfang genannten Effizienzfanatiker. Erfolgreiches Immobiliengeschäft lässt sich kaum in stan- dardisierte Prozesse pressen. Mit der Digita- lisierung werden nun zwar neue Möglichkei- ten ausgelotet. Aber bis auf einzelne Teilbe- reiche wie zum Beispiel in der kaufmänni- schen Mieterverwaltung oder in der Bestü- ckung von Datenräumen sind größere Effizienzgewinne nicht zu erwarten. Viel- mehr lautet die Gleichung: Je mehr sich die Immobilienwirtschaft hierzulande professio- nalisiert, umso effizienter wird sie. Aber nicht, weil sie den personellen und finanziel- len Aufwand aus Kostengründen herunter- fährt, sondern weil sie den Nutzer in den Mittelpunkt rückt. Ein Kommentar von Steffen Uttich, Leiter Fonds management, BEOS AG Steffen Uttich schrieb rund elf Jahre lang für die F.A.Z., schwerpunktmäßig über Geldanlage- und Immobilien themen. © ismagilov – istockphoto.com hier lediglich, einen Schritt auf den Nutzer zu- zugehen. Kürzlich klagte mir der Vertreter ei- nes stark expansiven Unternehmens sein Leid, bei der Suche nach Expansionsflächen im Rah- men der Besichtigungen immer wieder mit All- gemeinplätzen abgespeist zu werden. Es sei immer wieder nur ein Plätschern an der Ober- fläche – sobald er jedoch mit konkreten Fragen käme, etwa zur Belastbarkeit des Stromnetzes, hieße es immer, das werde schon passen. Wich- tig sei nur, dass er sich schnell entscheide, denn natürlich stünden schon 20 andere po- tenzielle Mieter vor der Tür, um diese Fläche zu beziehen. Geprägt von solchen Erfahrungen war er regel- recht überrumpelt, als er während einer Be- sichtigung plötzlich gefragt wurde, was er denn brauche. Solche Verhandlungen auf Au- genhöhe sind der Schlüssel im professionellen Immobiliengeschäft: Die Fläche wird unter Be-