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GCM 4-2016

GCM 4 / 2016   GERMAN COUNCIL . Effizienz von Objekten überfrachtet, so dass diese kaum noch Zeit für das regelmäßige Ge- spräch mit ihren Mietern haben und letzt- lich nur noch Feuerwehr spielen können? Gut, kurzfristig erhöht eine solche Ge- schäftspolitik den Ertrag, weil ein geringe- rer Teil der Gebühreneinnahmen für Perso- nal ausgegeben wird. Doch mittel- bis lang- fristig sinkt der Ertrag zwangsläufig wieder: Weil unzufriedene Mieter die Flucht ergrei- fen, dies zu sinkenden Mieteinnahmen führt, dies wiederum Wertabschläge auf die Objekte bedeutet, die wiederum die Basis für die Gebührenbemessung sind. Und doch ist dieses Problem von »undermana- ged Objekten« ein Dauerbegleiter des Im- mobilieninvestmentmarkts. Dabei zahlt es sich gerade an diesem Punkt schnell aus, einen angemessenen Aufwand zu fahren. Angemessener Aufwand heißt rücksichtigung der Nutzeranforderungen ge- füllt, die anfallenden Kosten für den Ausbau werden transparent gemacht und entspre- chend in der Miete berücksichtigt. Es war kein schneller Mietvertragsabschluss, der diesem Vorgehen des Asset Managers folg- te. Aber es war ein wirtschaftlich attraktiver Abschluss – für beide Seiten. Es wurde ein hoher Aufwand für den künftigen Nutzer ge- fahren, aber damit wurde auch das Richtige getan. So entzieht sich also das Immobiliengeschäft den üblichen Vorstellungen der am Anfang genannten Effizienzfanatiker. Erfolgreiches Immobiliengeschäft lässt sich kaum in stan- dardisierte Prozesse pressen. Mit der Digita- lisierung werden nun zwar neue Möglichkei- ten ausgelotet. Aber bis auf einzelne Teilbe- reiche wie zum Beispiel in der kaufmänni- schen Mieterverwaltung oder in der Bestü- ckung von Datenräumen sind größere Effizienzgewinne nicht zu erwarten. Viel- mehr lautet die Gleichung: Je mehr sich die Immobilienwirtschaft hierzulande professio- nalisiert, umso effizienter wird sie. Aber nicht, weil sie den personellen und finanziel- len Aufwand aus Kostengründen herunter- fährt, sondern weil sie den Nutzer in den Mittelpunkt rückt. Ein Kommentar von Steffen Uttich, Leiter Fonds­ management, BEOS AG Steffen Uttich schrieb rund elf Jahre lang für die F.A.Z., schwerpunktmäßig über Geldanlage- und Immobilien­ themen. © ismagilov – istockphoto.com hier lediglich, einen Schritt auf den Nutzer zu- zugehen. Kürzlich klagte mir der Vertreter ei- nes stark expansiven Unternehmens sein Leid, bei der Suche nach Expansionsflächen im Rah- men der Besichtigungen immer wieder mit All- gemeinplätzen abgespeist zu werden. Es sei immer wieder nur ein Plätschern an der Ober- fläche – sobald er jedoch mit konkreten Fragen käme, etwa zur Belastbarkeit des Stromnetzes, hieße es immer, das werde schon passen. Wich- tig sei nur, dass er sich schnell entscheide, denn natürlich stünden schon 20 andere po- tenzielle Mieter vor der Tür, um diese Fläche zu beziehen. Geprägt von solchen Erfahrungen war er regel- recht überrumpelt, als er während einer Be- sichtigung plötzlich gefragt wurde, was er denn brauche. Solche Verhandlungen auf Au- genhöhe sind der Schlüssel im professionellen Immobiliengeschäft: Die Fläche wird unter Be-

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