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GCM 4-2016

  GCM 4 / 2016 GERMAN COUNCIL . Effizienz Für Effizienzfanatiker kann die Immobilien- wirtschaft ein wahrer Alptraum sein. Makler laufen immer und immer wieder umsonst los, um dann irgendwann mal doch noch den Treffer zu machen, mit dem sie ihre Brötchen verdienen. Investoren arbeiten über Monate hinweg mit einem erheblichen zeitlichen und finanziellen Aufwand an ei- ner Transaktion, beschäftigen Heerscharen von Dienstleistern in der Due Diligence, um dann kurz vor der Ziellinie doch nicht zum Zuge zu kommen, so dass die ganze Mühe umsonst war. Leidensfähigkeit und Geduld sind deshalb zwingend notwendige charak- terliche Eigenschaften, um in den meisten Immobilienberufen bestehen zu können. Es sind allerdings keine Eigenschaften, die den Anhängern der Effizienztheorie nachgesagt werden. Danach wird effizient gearbeitet, wenn ein gewünschtes Ergebnis beziehungs- weise Ziel mit geringem Aufwand – und hierbei ist insbesondere geringer Zeitauf- wand gemeint – erreicht wird. Letztlich fehlt in der Immobilienwirtschaft an wesentlichen Stellen die Grundvoraussetzung, die ein solch effizientes Handeln überhaupt erst möglich macht: nämlich standardisierte Prozesse. Dieser Mangel ist durchaus system- bedingt. Die Branche ist ausgesprochen klein- teilig organisiert. Das Immobiliengeschäft ist ein lokales, in wenigen Fällen ein regionales, nur in ganz wenigen Ausnahmen ein überregi- onales Geschäft. Selbst bekannte internationa- le Schwergewichte wie Blackstone und Unibail- Rodamco oder deutsche Marktführer wie ECE und Vonovia machen nur einen Bruchteil des Gesamtmarktvolumens aus. Hinzu kommt, dass das Produkt der Immobili- enbranche nicht reproduzierbar ist. Jedes Ge- bäude steht mit seiner Lage, seiner Ausstat- tung und – nicht zu vergessen – seinen Bau- mängeln für sich. Es ist jeweils einzigartig. Das bedeutet auch, dass permanent Probleme auf- tauchen, die sich Standardlösungen entziehen: Ein gewerblicher Mieter wird insolvent, eine wichtige Genehmigung der Kommunalver- waltung bleibt aus, eine neue gesetzliche Vorschrift löst unerwartete Kosten aus, ein Dach ist plötzlich undicht. Die Reihe ließe sich beliebig fortsetzen. In solchen Momen- ten hilft effizientes Arbeiten nach der gän- gigen Vorstellung nur bedingt weiter. Ge- fragt sind dann vielmehr Flexibilität und Im- provisationsvermögen. Doch greift es ohnehin zu kurz, Effizienz nur an möglichst hohem Ertrag bei mög- lichst niedrigem Aufwand festzumachen. Der große Management-Theoretiker Peter Drucker fügte in weiser Voraussicht dieser weitverbreiteten eindimensionalen Denk- richtung eine wesentliche Komponente hinzu, die heutzutage nur leider immer wieder außer Acht gelassen wird. Für ihn hieß Effizienz: Die Dinge richtig tun. Und plötzlich passen die Besonderheiten der Immobilienbranche mit ihrer Kleinteilig- keit, mit ihrer wenig ausgeprägten Standar- disierung, mit ihrem Hang zur Improvisati- on wieder mit der Vorstellung von effizien- tem Handeln zusammen. Denn für einen Immobilieneigentümer bedeutet effizien- tes Handeln nach Druckers Maxime nichts anderes, als den Nutzer seines Objekts in den Mittelpunkt zu stellen – wie hoch der Aufwand dafür auch immer sein mag. Oder anders gesagt: Den finanziellen und perso- nellen Aufwand niemals so weit nach unten zu schrauben, dass darunter schließlich die Zufriedenheit des Nutzers leidet. Denn der Nutzer zahlt schließlich den ganzen Spaß. Und wenn er erst einmal – vernachlässigt, verprellt, verärgert – das Weite gesucht hat, sind die Ausgaben noch da, nur die Einnahmen sind dann weg. Unter diesem Gesichtspunkt gibt es in der Immobilienwirtschaft noch erhebliche Re- serven, die gehoben werden können. Denn wie effizient arbeitet ein Immobilienunter- nehmen tatsächlich, wenn es seine Mitarbei- ter mit der Verantwortung für eine Vielzahl Flexibilität schlägt Effizienz © feel_ – istockphoto.com Kommentar: Von der Seitenlinie

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