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GCM 4-2014

  GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . Change II – center und einzelhandel 2009 sehr beliebt, weil sie einen stabilen Cash­ flow versprachen. Dies galt in erster Linie für die Core-Objekte. Die hohe Nachfrage ließ für diese nicht vermehrbaren Lagen die Preise schneller steigen als die Mieten, denn neues Angebot kam nicht hinreichend auf die Invest­ mentmärkte. Gerade diese Entwicklung hat in den letzten Quartalen mehr Investoren dazu gedrängt, in stärker risikobehaftete Assets zu investieren. Im Fokus standen hierbei aber weniger die schlechteren Handelslagen, son­ dern eher die eher zyklischen Büro- und Logis­ tik- und Light Industrial-Immobilien. Der Zu­ gang zu Fremdkapital hat sich dabei bis zu­ letzt nicht als Engpass erwiesen. Unsere aktu­ elle Studie zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienfinanzierungsmärkte zeigt anhal­ tendes Finanzierungsinteresse und zuneh­ menden Wettbewerb. Das ist für Investoren eine gute Nachricht. Matthias Leube: Durch die außerordentlich hohe Liquidität im Markt und die niedrigen Zinsen hat der Run auf Core-Immobilien stark zugenommen. Investoren suchen nach stabi­ len Erträgen und wenden sich wieder ver­ stärkt Immobilieninvestments zu, da hier mit Renditen zu rechnen ist, die klar über denen liegen, die man etwa mit Staatsanleihen er­ wirtschaften kann. Deutschland mit seiner sta­ bilen Wirtschaft liegt dabei im Fokus sowohl inländischer als auch ausländischer Investo­ ren. Was den Vermietungsmarkt betrifft, so ist hier ein deutlicher Trend zu Objekten mit ho­ her Qualität zu erkennen. Beide Faktoren wir­ ken sich positiv auf Premium-Handelsimmobi­ lien aus, die zudem auch von der zunehmen­ den Konsumlaune der Deutschen profitieren. Annette Kröger: Die Allianz Real Estate setzt auf Shopping Center an ausgesuchten Stand­ orten und in erstklassigen Einzelhandelsla­ gen. Als Akquisitionsbeispiele können die Kö-Galerie in Düsseldorf, die Europa Passage in Hamburg, das Silesia Shopping Center in Katovice (Polen) oder, als jüngste Investition, das Nicetoile in Nizza (Frankreich) genannt werden. Die Investitionen in Einzelhandels­ objekte werden in der Regel im Joint-Ven­ ture durchgeführt. Üblicherweise übernimmt die Allianz den Hauptanteil. Ein kleiner An­ teil wird dann von einem Partner getragen, der gleichzeitig für das Management des Centers verantwortlich ist. Stephan Austrup: Nach wie vor ist das Ange­ bot von Core-Objekten im Segment der Shopping Center sehr knapp. Zum einen ka­ men in den zurückliegenden Jahren relative wenige Objekte auf den Markt, gleichzeitig wurden in den vergangenen Jahren aber auch immer weniger neue Shopping Center entwickelt. Durch die weiterhin hohe Nach­ frage nationaler und vor allem internationa­ ler Investoren und das geringe Angebot so­ wie die aktuell günstigen Finanzierungskon­ ditionen für gute, wertstabile Objekte sind die Spitzenrenditen weiter unter Druck. Dar­ um setzen Asset Manager wie TH Real Estate zunehmend darauf, bestehende Immobilien zu revitalisieren und neu zu positionieren. Um dies erfolgreich umsetzen zu können und um ein Center in »Tomorrow’s World« zu führen, ist eine umfassende Expertise und Kenntnis des lokalen Marktes notwen­ dig. Ein gutes Beispiel sind die Gropius Pas­ sagen in Berlin, die wir mit unserem Partner mfi auf Basis von Erkenntnissen aus einer Kundenbefragung sukzessive auf die stei­ genden Anforderungen der Besucher und Mieter zuschneiden wollen. Im Rahmen ei­ ner grundlegenden Modernisierung werden wir dabei unter anderem Cluster schaffen, das Gastronomiekonzept überarbeiten so­ wie den Mietern zusätzliche Möglichkeiten geben, ihre Produkte und die Marke zu in­ szenieren. Wie sehen Sie die Auswirkungen des Online- Handels auf das Immobiliensegment? Prof. Tobias Just: Das Internet ist eine der größten technischen Revolutionen der letzten 200 Jahre. Kaum ein Wirtschaftszweig kann sich dieser neuen Technologie entziehen. Mit­ unter werden für den Einzelhandel vor allem die Risiken gesehen. Tatsächlich ist der Inter­ net-Handel eine viel größere Konkurrenz zum stationären Einzelhandel als es der klassische Versandhandel je sein konnte, weil die Waren­ präsentation im Netz viel mehr Spielraum bie­ tet als der Katalog. Die Preisgestaltung ist viel effizienter als in Katalogen oder sogar im sta­ tionären Einzelhandel, da jeder Nutzer viele Spuren im Netz hinterlässt, die man für die Angebots- und Preisfindung gut nutzen kann. Der Internet-Handel hat folgerichtig innerhalb weniger Jahre den klassischen Kataloghandel ersetzt und wird nun zunehmend auch Markt­ anteile des stationären Handels übernehmen. Doch der Online-Handel bietet durchaus auch Chancen für Offline-Händler und damit auch für Investoren in Einzelhandelsimmobilien: Es gibt spannende Symbiosen zwischen Offline- Präsentation und Online-Einkauf. Der Offline- Handel wird wohl zunehmend auf seine nicht im Netz substituierbaren Stärken setzen: Per­ sönliche Beratung, Atmosphäre und soziale Interaktion. Daraus folgen für Immobilienin­ vestoren drei Dinge: Erstens müssen einge­ spielte Miet- und Preisansätze neu formuliert werden, denn stationärer Umsatz sagt immer weniger über den Wert einer Lage aus. Zwei­ tens werden Lagerflächen die Handelsflächen der virtuellen Welt. Und drittens lohnt es, über die Sortimente der Zukunft nachzuden­ ken: Welche Produkte brauchen dauerhaft Be­ ratung, Atmosphäre und Interaktion – und welche eben nicht. Matthias Leube: Die möglichen Auswirkungen des Online-Handels werden von uns durch ein globales Retail-Experten-Team kontinuierlich analysiert. Dabei geht es uns sowohl um den stationären Handel als auch um den Logistik­ markt. Aber in unseren Augen ist das nur ein Aspekt, den man beim Thema Handel und ins­ besondere Shopping Center betrachten muss. Matthias Leube Prof. Dr. Tobias Just ©IREBS/ThomasPlettenberg ›Auf dem Vermietungs- markt ist ein deutlicher Trend zu Objekten mit hoher Qualität zu erkennen.‹ Matthias Leube, AXA Real Estate

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