GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . Change II – center und einzelhandel Spezialisierung forciert gestartet »Change« im Retail Asset Management Vor exakt 50 Jahren wurden in Deutschland mit dem Main-Taunus Zentrum (Sulzbach/Frank- furt) und dem Ruhr-Park (Bochum) die ersten beiden Shopping Center eröffnet. Das traditio- nelle Einkaufsmodell der Konsumenten erfuhr seine neue Dimension. In gewisser Weise wurde in jenen Tagen auch die Grundlage für das heu- tige Berufsbild eines spezialisierten Objektmana- gers für großvolumige Einzelhandelsimmobilien gelegt, den sogenannten Retail Asset Manager. Dass Shopping Center mit mehreren Millio nen Besuchern pro Jahr als Kapitalanlage ei ner eigenen Marktdynamik unterliegen, ma nagementintensiv sind, Spezialwissen abfor dern und in ihrer Komplexität in vielerlei Hinsicht anders gemanagt werden müssen als Büroobjekte, Logistikhallen, Wohnim mobilien oder Hotels, ist nach nun mehr 50 Jahren Praxistest empirisch belegt und leuchtet ein. Fast unausweichlich hat sich das Retail Asset Management unter Immobi 1. Fangen wir vorne an. Die vollständige Er richtung einer Outlet Mall geht vielerorts in mehreren (teils vier bis fünf) Bauab schnitten vonstatten, die zwar durch visi onäre Projektentwickler angesichts nied riger Grundstückspreise von Anfang an als theoretische Option eingeplant wer den, deren Fertigstellung und Eröffnung jedoch oftmals einige Jahre auseinander liegen und von der tatsächlichen Perfor mance der jeweils vorgelagerten Phase abhängen. Zudem müssen verschärfte planungsrechtliche Hürden genommen werden. Was dem kreativen Asset Mana ger plötzlich großen Gestaltungsspiel raum bietet, bereitet dem Fondsmanager aufgrund schwebender Entwicklungsrisi ken, ungewisser Zeitpunkte für Kapitalab rufe und erschwerter Exit-Planungen Kopfzerbrechen. 2. Weiter geht’s am Tag der Eröffnung. Der Vermietungsstand einer Outlet Mall be trägt zu diesem Zeitpunkt nicht selten ge ringe 65 - 70 %, da taktisch Reserveflä chen für die erhoffte Anmietung durch in ternationale High-End-Label freigehalten werden, die jedoch üblicherweise erst einmal die Einführungsphase des Objekts an einem meist ländlich anmutenden Mi krostandort beobachten möchten. Dieser Umstand erfordert nicht nur Vertrauen in die eigene Standortauswahl, sondern Nerven wie Drahtseile beim Gang in die Gremien! In einem neuen Shopping Cen ter liegt die Vermietungsquote zur Eröff nung in aller Regel bei beruhigenden 95 - 100 %. Das entspannt nicht nur die Gremi enbesprechung, sondern erleichtert auch die Bankenfinanzierung. 3. Der breit gefächerte Branchen-Mix, wie wir ihn aus der Shopping Center Branche kennen, spielt im Outlet Mall Sektor auf grund eines einseitigen Sortiments schwerpunkts im Bereich Mode eine lieninvestoren aus dem In- und Ausland zu einem eigenen Berufszweig entwickelt. Die se Veränderung ist vollzogen – und das ist gut so! Da in den einzelnen Sub-Sektoren der Han delsimmobilie (zum Beispiel High Street Im mobilie, Fachmarktzentrum, Shopping Cen ter, Outlet Malls) teils gravierende Unter schiede in der strategischen Wertentwick lung eines Anlageobjektes zu beobachten sind, bilden sich gegenwärtig selbst inner halb der Asset Klasse Retail weitere Spezi aleinheiten heraus. Warum diese Spezialisie rung wertvoll sein kann, lässt sich am besten an einer fiktiven Fallstudie nachvollziehen: Bekommt beispielsweise der geübte Asset Manager eines Shopping Centers erstmals eine Outlet Mall ins Portfolio, so verändert sich die Perspektive zur Beurteilung der Per formance dieser Handelsimmobilie massiv. Worin liegt der Unterschied?