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GCM 4-2014

  GCM 4 / 2014 GERMAN COUNCIL . Change II – center und einzelhandel Spezialisierung forciert gestartet »Change« im Retail Asset Management Vor exakt 50 Jahren wurden in Deutschland mit dem Main-Taunus Zentrum (Sulzbach/Frank- furt) und dem Ruhr-Park (Bochum) die ersten beiden Shopping Center eröffnet. Das traditio- nelle Einkaufsmodell der Konsumenten erfuhr seine neue Dimension. In gewisser Weise wurde in jenen Tagen auch die Grundlage für das heu- tige Berufsbild eines spezialisierten Objektmana- gers für großvolumige Einzelhandelsimmobilien gelegt, den sogenannten Retail Asset Manager. Dass Shopping Center mit mehreren Millio­ nen Besuchern pro Jahr als Kapitalanlage ei­ ner eigenen Marktdynamik unterliegen, ma­ nagementintensiv sind, Spezialwissen abfor­ dern und in ihrer Komplexität in vielerlei Hinsicht anders gemanagt werden müssen als Büroobjekte, Logistikhallen, Wohnim­ mobilien oder Hotels, ist nach nun mehr 50 Jahren Praxistest empirisch belegt und leuchtet ein. Fast unausweichlich hat sich das Retail Asset Management unter Immobi­ 1. Fangen wir vorne an. Die vollständige Er­ richtung einer Outlet Mall geht vielerorts in mehreren (teils vier bis fünf) Bauab­ schnitten vonstatten, die zwar durch visi­ onäre Projektentwickler angesichts nied­ riger Grundstückspreise von Anfang an als theoretische Option eingeplant wer­ den, deren Fertigstellung und Eröffnung jedoch oftmals einige Jahre auseinander liegen und von der tatsächlichen Perfor­ mance der jeweils vorgelagerten Phase abhängen. Zudem müssen verschärfte planungsrechtliche Hürden genommen werden. Was dem kreativen Asset Mana­ ger plötzlich großen Gestaltungsspiel­ raum bietet, bereitet dem Fondsmanager aufgrund schwebender Entwicklungsrisi­ ken, ungewisser Zeitpunkte für Kapitalab­ rufe und erschwerter Exit-Planungen Kopfzerbrechen. 2. Weiter geht’s am Tag der Eröffnung. Der Vermietungsstand einer Outlet Mall be­ trägt zu diesem Zeitpunkt nicht selten ge­ ringe 65 - 70 %, da taktisch Reserveflä­ chen für die erhoffte Anmietung durch in­ ternationale High-End-Label freigehalten werden, die jedoch üblicherweise erst einmal die Einführungsphase des Objekts an einem meist ländlich anmutenden Mi­ krostandort beobachten möchten. Dieser Umstand erfordert nicht nur Vertrauen in die eigene Standortauswahl, sondern Nerven wie Drahtseile beim Gang in die Gremien! In einem neuen Shopping Cen­ ter liegt die Vermietungsquote zur Eröff­ nung in aller Regel bei beruhigenden 95 - 100 %. Das entspannt nicht nur die Gremi­ enbesprechung, sondern erleichtert auch die Bankenfinanzierung. 3. Der breit gefächerte Branchen-Mix, wie wir ihn aus der Shopping Center Branche kennen, spielt im Outlet Mall Sektor auf­ grund eines einseitigen Sortiments­ schwerpunkts im Bereich Mode eine lieninvestoren aus dem In- und Ausland zu einem eigenen Berufszweig entwickelt. Die­ se Veränderung ist vollzogen – und das ist gut so! Da in den einzelnen Sub-Sektoren der Han­ delsimmobilie (zum Beispiel High Street Im­ mobilie, Fachmarktzentrum, Shopping Cen­ ter, Outlet Malls) teils gravierende Unter­ schiede in der strategischen Wertentwick­ lung eines Anlageobjektes zu beobachten sind, bilden sich gegenwärtig selbst inner­ halb der Asset Klasse Retail weitere Spezi­ aleinheiten heraus. Warum diese Spezialisie­ rung wertvoll sein kann, lässt sich am besten an einer fiktiven Fallstudie nachvollziehen: Bekommt beispielsweise der geübte Asset Manager eines Shopping Centers erstmals eine Outlet Mall ins Portfolio, so verändert sich die Perspektive zur Beurteilung der Per­ formance dieser Handelsimmobilie massiv. Worin liegt der Unterschied?

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