GCM 4-2013

 GCM 4 / 2013 GERMAN COUNCIL . recht und gesetz 50 Jahre Shopping Center 50 Jahre Planungsrecht Kaum eine Branche ist in ihrer Entwicklung so eingehend reguliert wie die Branche der Ein- zelhandelsimmobilien. Grund ist ein dichtes Planungsrechtssystem von Bund und Ländern. Anlässlich von 50 Jahren Shopping Centern in Deutschland lohnt es sich, die wesentlichen Rechtsentwicklungen nachzuzeichnen. Etwas früher, als das erste Shopping Center eröffnet wurde, war 1960 der Vorläufer des heutigen BauGB, das Bundesbaugesetz, in Kraft getre- ten. Es regelte erstmals bundeseinheitlich die Bauleitplanung und die Zulässigkeit von Bau- vorhaben. Die 1962 in Kraft getretene BauN- VO enthielt in § 11 keine Sonderregelungen für Einzelhandelsbetriebe. Doch schon 1968 erfolgte die erste Fassung des § 11 Abs. 3, wo- nach Einkaufszentren und Verbrauchermär- kte, die vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung dienen sollen, als Sondergebiete auszuweisen seien. Ein Regelungsbedarf wur- de gesehen, da die genannten Betriebe die Ent- wicklung einer Gemeinde als wirtschaftlicher, geistiger und sozialer Schwerpunkt der Umge- bung zunichtemachen könnten. Die Schwelle der Übergemeindlichkeit war erreicht, wenn das Shopping Center mehr als 50 % seines Umsatzes aus anderen Gemeinden generierte. In den 70er-Jahren erfolgte eine Novelle des BBauG, die als sogenannte Beschleunigungs- novelle insbesondere die Heilungsvorschrif- ten bei Bebauungsplänen weiterentwickelte, da in den früheren 70er-Jahren viele Bebau- ungspläne wegen Verletzung von Form- und Verfahrensfristen scheiterten. Fast zeitgleich trat die BauNVO 1977 in Kraft, die den § 11 Abs. 3 nahezu in der heutigen Fassung schaff- te. Damit war die wesentliche Barriere für eine ausufernde Einzelhandelsentwicklung auf der grünen Wiese geschaffen. Darüber hi- naus nahm in den Ländern die Aufstellung von Zielen der Raumordnung und Landespla- nung im Sinne des Motos der Brandt-Ära »mehr Staat« Fahrt auf. Die Aufstellung von Bauleitplänen war durch starke Kommunal- verwaltungen geprägt, von kooperativer Bau- leitplanung war eher wenig zu spüren. Die 80er-Jahre brachten zwar den großen systematischen Wurf des Baugesetzbuches (BauGB), das das BBauG und das Städte- bauförderungsgesetz zusammenführte. Ein- schneidende Änderungen für die Praxis der Bauleitplanung ergaben sich daraus nicht. Eine interessante Randnotiz ist die Änderung von § 11 Abs. 3 BauNVO zum 01.01.1987, wo- durch die Regelvermutung negativer Auswir- kungen von 1.500 m² auf 1.200 m² Geschoss- fläche reduziert wurde. Begründet wurde die- ser Herabsetzung der »Regelgröße« mit der Erfahrung, dass überwiegend schon bei einer geringeren Geschossfläche mit nachteiligen Auswirkungen zu rechnen sei. Eine Herabset- zung auf 1.200 m² werde dem Anliegen ge- recht. Ob diese Begründung im Lichte der 2013 veröffentlichten HDE-Forschungsstudie »Qualifizierte Nahversorgung« noch aufrecht- erhalten werden kann, erscheint nicht ohne Zweifel. Goldgräberstimmung entstand auf dem jetzi- gen Gebiet der neuen Bundesländer durch die Grenzöffnung am 09.11.1989. Die Wucht der Westinvestoren traf auf einen riesigen Nach- holbedarf an Konsumgütern und auf eine völ- lig offene Planungsrechtssituation. Eine Viel- zahl von – heute oft zu großen – Shopping- und Fachmarktzentren in ehemals selbststän- digen Kleingemeinden im Speckgürtel der großen Städte zeugen vom damaligen Bau- Boom. Aus diesen Gründen beschloss noch der Ministerrat der DDR am 20.06.1990 die »Verordnung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und der Investiti- onen in den Gemeinden (BauZVO).« Mit ihr wurden wesentliche Teile des BauGB für das Gebiet der damaligen DDR für anwendbar er- klärt, so auch § 11 Abs. 3 BauNVO. Um rasch Investitionen ermöglichen zu können, wurde ein wichtiges Instrument der kooperativen Bauleitplanung, nämlich der Vorhaben- und Erschließungsplan, zunächst nur für das Ge- biet der neuen Bundesländer geschaffen. Zu Beginn der 90er-Jahre verstärkte sich in ganz Deutschland der wirtschaftliche Struktur- wandel. Viele angestammte Industriebetriebe wurden geschlossen und ließen in vielen deut- schen Städten innenstadtnah Brachen entste- hen. Es entwickelte sich ein beträchtlicher in- terkommunaler Wettbewerb um Neuansied- lungen, dafür kamen häufig Shopping- und Fachmarktcenter in Betracht. Hinzu kam, dass die kommunalen Bauverwaltungen zuneh- mend ausgedünnt wurden. Deswegen wurde 1993 und 1998 durch die Re- gelung des städtebaulichen Vertrages und des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im BauGB das kooperative Städtebaurecht signifi- kant gestärkt. Auch fanden Umweltschutzbe- lange immer stärkeren Eingang in das Recht Während meiner Vorstandszeit war es von herausragender Bedeu- tung, dass sich das Mitgliederspektrum mög- lichst bunt strukturiert darstellt – entspre- chend wurde akquiriert. Dabei lagen uns die »Nachwuchskräfte« besonders am Herzen, um ein lebendiges Arbeiten zu gewährleisten. Elisabeth Lange GCSC-Vorstandsvorsitzende von 1996 bis 2004

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