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German Council Magazin 1/2015

  GCM 1 / 2015 GERMAN COUNCIL . recht und gesetz Planungsrecht in der Transaktion Shopping Center und andere große Handelsimmobilien stehen weiterhin hoch im Kurs Die Geldpolitik der EZB treibt das Geschäft mit Immobilientransaktionen immer weiter an. Da­ bei stehen Shopping Center und sonstige großflä­ chige Einzelhandelsbetriebe hoch im Kurs. Die Wertigkeit dieser Immobilien hängt neben den Mietverträgen in besonderer Weise von den Bau­ genehmigungen und dem Planungsrecht für das jeweilige Objekt ab. Aus diesen Gründen ist Käufern wie Verkäufern dringend anzuraten, vor Durchführung einer Transaktion eine gründliche planungsrechtliche Due Diligence vorzunehmen. Ansonsten dro- hen entweder dem Verkäufer Regressansprüche des Käufers, oder der Käufer sieht sich je nach baurechtlicher Rechtslage einer schleichenden Entwertung seines Kaufobjektes ausgesetzt. Woran ist vor allem zu denken? Zunächst ist festzustellen, ob der aktuelle Be- stand, insbesondere also die vermieteten Nutz- und Verkaufsflächen sowie die darauf geführ- ten Sortimente der Mieter Gegenstand einer wirksamen Baugenehmigung sind. Es gibt zu- nächst die Fälle, in denen die Baugenehmigung für eine bestimmte Verkaufsfläche erteilt ist, ohne dass Sortimentsfestlegungen in der Bau- genehmigung enthalten sind. Dieser Genehmi- gungsstand wäre für den Käufer recht günstig, da im Rahmen der Baugenehmigung Mieter- und damit Sortimentswechsel ohne erneute Baugenehmigung zulässig sind. Enthält die Baugenehmigung Verkaufsflä- chenobergrenzen und Sortimentsfestlegungen, muss geprüft werden, ob der im Kaufzeitpunkt vorhandene Mieterbesatz mit diesem Geneh- migungsstand übereinstimmt. Ist dies nicht der Fall, stellt sich die Frage nach einer Nutzungs- änderungsgenehmigung. Sind tatsächliche Nutzung und Baugenehmigung nicht deckungsgleich, stellt sich die Frage, ob der Bestand aus sonstigen Gründen bestandsge- schützt ist. Dies ist der Fall, wenn der vorhandene Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt in der Vergan- genheit rechtmäßig war oder aktuell rechtmäßig ist. In diesem Fall können jedenfalls keine Nut- zungsuntersagungsverfügungen seitens der Bauaufsichtsbehörden erlassen werden. Gerade bei älteren Objekten und solchen, die in den neuen Bundesländern gelegen sind, ist nicht selten der Sachverhalt anzutreffen, dass vollständige Baugenehmigungen nicht vorhan- den sind, und zwar weder beim Bauherren noch bei den Bauaufsichtsbehörden. Auch un- ter diesem Aspekt stellt sich die Frage nach der Existenz einer wirksamen Baugenehmigung. Trügerisch ist ferner die Rede vom Bestands- schutz. Baurechtlicher Bestandsschutz besteht nur im Rahmen der erteilten Baugenehmigung. Wie vorstehend erläutert bedeutet ein Mieter- wechsel häufig eine Nutzungsänderung, so- dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt. Sie ist auf der Grundlage des dann aktuell gelten- den Planungsrechts zu beantworten. Lässt die Planungsrechtslage künftige Nutzungsände- rungen nicht zu, ist das Kaufobjekt genehmi- gungsrechtlich auf den Ist-Bestand »eingefro- ren« und birgt für die Zukunft wenig Entwick- lungspotential. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Käufer aufgrund seiner Markterfah- rung die begründete Aussicht sieht, das Pla- nungsrecht künftig im Sinne einer Weiterent- wicklung des Objektes geändert zu erhalten. Befindet sich das Kaufobjekt im Geltungsbe- reich eines Bebauungsplans, ist zu überprüfen, welche Festsetzungen dieser Bebauungsplan insbesondere im Hinblick auf die zulässigen Ar- ten der Einzelhandelsnutzungen enthält und welche zukünftigen Nutzungen dementspre- chend noch von diesem Bebauungsplan um- fasst sind. Komfortabel ist die Situation im Be- reich von Kerngebieten, da in diesen Einzelhan- del jedweder Art von Einzelhandel uneinge- schränkt zulässig ist. Die Wirklichkeit sieht je- doch meist anders aus: Auch in kerngebietsähnlichen Bereichen neigen viele Gemeinden in »modernen« Bebauungs- plänen dazu, SO-Gebiete festzusetzen und da- mit Sortimente dezidiert festzuschreiben. Nicht selten geschieht dies auf Weisung der Landes- planungsbehörden. Gerade bei sehr alten Bebauungsplänen ist zu- dem zu prüfen, ob diese auch im Lichte der spä- ter erst ergangenen Rechtsprechung rechtmä- ßig sind oder nicht. Aufgrund des Zeitablaufs besteht zwar nicht mehr die Gefahr, dass diese Bebauungspläne durch die Verwaltungsgerich- te im Rahmen einer (prinzipalen) Normenkont- rollklage für unwirksam erklärt werden. Soge- nannte Ewigkeitsmängel können jedoch zeitlich unbeschränkt von den Gerichten geprüft wer- den. Diese Situation kann eintreten, wenn der Bauherr auf Erteilung einer Baugenehmigung unter Berufung auf den Bebauungsplan klagt oder wenn ein Nachbar gegen eine – etwa im Rahmen einer Umnutzung – erteilten Bauge- nehmigung klagt. Wird der aktuelle Bebauungsplan für un- wirksam erklärt, fällt die planungsrechtli- Udo Walbrot (47): »Man muss in irgendeiner Weise auch Unterhaltung geboten bekommen. Nur Einkaufen ist für eine Familie mit Kin- dern zu wenig. Das wäre zu einseitig. Was daneben noch wichtig ist, dass das Einkaufszentrum gut erreichbar ist. Mit meiner Fa- milie will ich idealerweise direkt vor der Tür und kos- tenlos parken können.« *aktuelle GCSC-Umfrage Was erwartet der Kunde? *

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